Читатели обратились к нам с вопросом: «Подскажите, пожалуйста, что нам делать, чтобы вернуть помещение в состав общего имущества? В нашем подъезде на первом этаже есть нежилое помещение, имевшее изначально один вход – из подъезда. Входа со стороны улицы у данного помещения не было. Департамент имущества г. Москвы отделил данное помещение от подъезда, сделал вход с улицы, и долгое время сдавал это помещение в аренду, а в мае этого года – продал. Сейчас там располагается салон красоты. Мы, жители подъезда, считаем, что это помещение – колясочная, и, следовательно, входит в состав общего имущества собственников нашего дома, и хотим его вернуть. В начале декабря мы подали жалобу в прокуратуру, и пока ждем ответ, но надежды получить помощь в данном вопросе мало. Дом серии П-55, год постройки 1991.»

Согласно Жилищному кодексу РФ, помимо квартир в собственности у жильцов (собственников) есть имущество в общей долевой собственности. К такому имуществу Жилищный кодекс относит лестничные площадки, лифты, коридоры, лестницы, чердаки, технические этажи и подвалы и прочие помещения, в которых имеются коммуникации и обслуживающее оборудование.

Оказывается, совсем не все помещения в многоквартирном доме считаются общими. Например, не все подвальные помещения в доме принадлежат жильцам, а только технические. Такие нормы установлены в ЖК РФ. При этом коммуникации и прочее оборудование в таком помещении – это еще не основание считать помещение дома техническим и причислять его к общему имуществу.

Узнать кому (государству или собственникам) принадлежит помещение можно, сделав запрос в Росреестр. Если окажется, что информации о помещении никакой нет, значит квадратные метры ваши. В противном случае, собственником может оказаться город. Однако, собственность эту у города можно отнять (если собственность признают спорной и найдут признаки общего имущества), т.е. вернуть свои законные общие «квадраты». Для этого нужно обратиться с претензией в Департамент имущества города и подать судебный иск о признании нежилого помещения общим имуществом, принадлежащим собственникам дома.

Как вернуть право собственности на колясочную?

Как отмечалось выше, общедомовую собственность, которую успел оформить город в свои права, можно попробовать вернуть через суд. Времени и сил на это дело уйдет немало, а несколько лет назад эта мысль вообще казалась неосуществимой. Сегодня же можно смело говорить об удачных примерах в пользу собственников многоквартирного дома.

С 2011 года проблемой принадлежности помещений в многоквартирном доме стала заниматься специальная комиссия, созданная по приказу руководителя Департамента имущества Москвы. Межведомственная комиссия выявляет и проверяет в соответствии с приказом №326 спорное имущество, которое по ЖК РФ (статья 36) относится к общему долевому имуществу собственников дома, но на которое зарегистрировано право собственности Москвы. По итогам выездной проверки комиссия определяет признаки общего имущества и в установленном порядке передает дела в суд. Далее суд принимает окончательное решение о передаче прав собственности на спорное нежилое помещение.

Многие заблуждаются, думая, что если государство продает помещение в многоквартирном доме на правах собственности приобретателю, то вернуть его уже будет невозможно. На самом деле это не так. Если судом будет доказана незаконность передачи в собственность спорного имущества городу, то свидетельство на право собственности будет признано недействительным, и последний приобретатель лишиться недвижимости, которая впоследствии перейдет к законному владельцу – собственникам дома.

Итак, чтобы «отнять» у города свои законные общие квадратные метры, следует набраться сил и терпения. Это во-первых. А во-вторых, обратиться с письменной просьбой в межведомственную комиссию, которая занимается спорным имуществом, и подать судебный иск в прокуратуру.

Людям, проживающим в многоквартирном доме, очень повезло, если в их подъезде обустроена колясочная. Чаще всего, подобное помещение находится в подъезде на первом этаже.

Главным предназначением колясочной является хранение мелкогабаритного транспорта.

Туда можно ставить:

• детскую коляску;
• велосипед;
• санки;
• другие подобные средства передвижения.

Доступ к колясочной должен быть свободным для всех жильцов, проживающих в конкретном подъезде, без исключения, поскольку является местом общего пользования, точно так же, как и лестничная клетка, чердак или подвал.

Такие помещения специально придуманы строителями для комфорта и удобства жителей, проживающих в многоквартирном доме. Ведь нести детскую коляску или велосипед на пятый этаж не совсем легко и удобно.

Также такой транспорт занимает немало места, загромождая пространство маленьких квартир или площадок и коридоров подъезда.

К помещениям общей долевой собственности могут относиться:

• лестничные площадки;
• коридоры;
• лифты;
• подвалы;
• колясочные;
• чердаки;
• технические этажи;
• другие подобные помещения, в которых находятся коммуникационные системы или оборудование, предназначенное для обслуживания жильцов дома.

Но, с точки зрения закона, не все вышеперечисленные помещения могут находиться в собственности жильцов, проживающих в конкретном доме. Самое интересное, это то, что расположение коммуникаций в подобных помещениях не может быть основанием для того, чтобы отнести их к собственности жильцов дома.

Технические помещения, в том числе и колясочные, могут принадлежать балансодержателю дома (ЖЕКу, городу и т.п.).

Узнать информацию об истинном владельце колясочной можно, подав запрос в Росреестр. Если там не найдется никакой информации об этих квадратных метрах, то данная территория находится в общей собственности жильцов подъезда (дома).

Если же в реестре указан владелец (государство или город), то жильцы могут попытаться отвоевать эту территорию для дальнейшего ее использование по назначению.

Зачем нужна колясочная

Колясочная может служить для пользы людей, живущих в многоквартирном доме. Они могут иметь место, где будут ставить детские коляски, велосипеды или другой подобный транспорт, не таская его между этажами, и не загромождая им пространство, которое можно использовать более рационально.

Для этого, все жильцы дома могут обратиться в суд с коллективным иском о возврате технического помещения в общее пользование собственникам квартир.

Для грамотного составления судебного иска лучше всего обратиться к юристам, специализирующимся на жилищно-коммунальных вопросах. Вернуть колясочную людям можно, если они смогут доказать, что это имущество спорное и имеет признаки помещения общего пользования. Также нужно будет составить претензию, адресованную в городской департамент имущества.

Еще несколько лет назад, подобные дела казались безнадежными. Сегодня же существуют прецеденты, которые позволяют надеяться на положительное решение суда в подобных вопросах.

Многие даже не пытаются бороться с государством за общие квадратные метры, которые государство (точнее его представители) пытается незаконным образом отобрать у людей и продать, сдать в аренду или еще как-то распорядиться им с целью получения материальной выгоды.

Даже после того, как состоялась сделка по купли-продаже общепользовательских технических помещений в доме, ее можно аннулировать, доказав, что имущество принадлежит жильцам этого дома, а не его балансодержателю. Таким образом, в судебном порядке, будет признана незаконность сделки по передаче имущества кому-либо.

Что делать, если колясочную пытаются захватить соседи в единоличное пользование

Достаточно часто случается так, что один из жителей, проживающих в многоэтажном доме, может попытаться захватить помещение общего пользования для единоличного управления этим пространством. В один прекрасный день, соседи могут обнаружить решетку или перегородку с дверью и большим замком, внезапно появившиеся на входе в колясочную.

В захваченном помещении могут устроить кладовую для всякого хлама или камеру хранения продуктов. Нередко случается так, что в бывших колясочных открываются торговые точки. Также достаточно широко распространенным является метод расширения жилплощади за счет территорий, находящихся в общем пользовании всех жителей подъезда.

Подобные действия являются незаконными, поскольку в Жилищном кодексе Российской федерации прописан тот факт, что у жильцов, проживающих в многоквартирном доме, кроме квартир, находятся и другие помещения в общей долевой собственности.

В платежки за коммунальные услуги включается обслуживание общей территории, в том числе и колясочной. Оплачивают подобные услуги все жильцы в равных долях. Таким образом, пользоваться колясочной также имеют право все люди, проживающие в одном доме в равных степенях.

Если кто-то хочет, на законных основаниях, полностью освоить техническое или подсобное помещение, то он должен собрать общий сбор жильцов дома, и если там будет принято соответственное решение, может занимать территорию, на которую претендует.

В противном случае, любые действия, ограничивающие доступ любого из проживающих в доме людей к территории общего пользования, являются незаконными и могут пресекаться самим жильцами.

На собрании жильцов можно принять решение о сдаче колясочной в аренду кому-либо, если люди посчитают, что она не нужна им для функционирования по своему предназначению. Доход, полученный от подобной сделки должен делиться между всеми жильцами или же использоваться на ремонт или облагораживание общих территорий.

В любом случае, люди могут отстаивать свои права и отвоевывать квадратные метры, принадлежащие им по праву, и предназначенные для их совместного пользования.

У нас на этаже есть колясочная на две квартиры одни жильцы передвинули входную дверь в свою квартиру из и завлодели ею теперь у них четырех а не трех комнатная квартира что мне делать как вернуть все назад

Куда нужно обратиться, если собственник в МКД самовольно захватил общее помещение?

В многоквартирном доме, есть такое помещение, называется колясочная. Это отдельная комната, закрываемая на ключ, куда можно поставить либо велосипед, либо коляски. Собственник одной из квартир, захватил эту комнату в собственное пользование, без...

Как занять колясочную по назначению и сделать там ремонт не за счет личных средств?

В нашем многоквартирном доме в каждом подъезде есть колясочная, но не во всех подъездах она свободна, в одном располагаются лифтеры, в нашем дворники. У нас много у кого маленькие дети соответственно коляски, велосипеды и самокаты, а также есть...

15 Июля 2019, 15:28, вопрос №2436622 Татьяна, г. Санкт-Петербург

Приватизация колясочной

Здравствуйте. В 2004 году муж устроился в ЖЭК, отработав там год ему предоставили помещение в доме с аркой, которое было предназначено для хранения колясок, дав справку о том, что он проживает в данном помещении. Но это помещение до нас обустроили и...

Общедомовое имущество в виде колясочной в доме

Добрый день! Вопрос. В подъезде на первом этаже находится помещение так называемая в кавычках колясочная как принято его называть. Можно ли узнать, Согласно положениям и законодательству предназначение этой комнаты в действительности? Для...

Кто должен менять или ремонтировать входную дверь в подъезде МКД?

Как поступить в данной ситуации. В нашем подъезде сломался доводчик на входной двери, дверь закрывается только принудительно. На первом этаже у нас колясочная, в которую нет двери, и нам не согласовали её установку, аргументировав тем, что входная...

ЖКХ и их обязанности

Доброе время суток Уважаемые юристы! Честно говоря надело платить по 7500 в месяц за коммуналку и смотреть на загаженный подъезд, неубранный или сгребенный в кучу снег и так далее и так далее… Большинство из нас, людей платят 100% квартплаты, всё...

16 Ноября 2018, 08:32, вопрос №2168844 Артем Кузнецов, г. Норильск

800 стоимость
вопроса

вопрос решен

Захват помещения Управляющей Компанией

При заключении договора ДДУ застройщик выделил три помещения на первом этаже 23-Н, 24-Н и 25-Н, как колясочные - в каждой секции по помещению. При осмотре объекта недвижимости перед подписанием Акта Приема Передачи, данное помещение было также...

08 Ноября 2018, 19:04, вопрос №2160689 Денис Борисович, г. Санкт-Петербург

400 стоимость
вопроса

вопрос решен

Как можно купить колясочную в многоквартирном доме?

Здравствуйте! Как можно купить колясочная в многоквартирном доме? По назначению она не используется.

16 Сентября 2018, 19:34, вопрос №2107520 Оксана, г. Ростов-на-Дону

Изменение в проекте

Добрый день. Имеется новостройка. В проектной декларации на момент покупки имелась колясочная. В последней редакции она также имеется. (ссылка botsad.life/public/docs/Проектная%20декларация_2%20этап%20строительства_Бот.сад_31102017.pdf) Квартиру...

1000 стоимость
вопроса

вопрос решен

Можно ли выкинуть колясочную в квартире?

Здравствуйте скажите пожалуйста. Я живу на 1 этаже. За моей стеной есть колясочная. Могу ли я её присоеденить к квартире и перевести в жилое помещение?

06 Августа 2018, 12:41, вопрос №2071072 Анжела, г. Великий Новгород

Сосед установил дверь на общую кладовую и требует деньги за возможность ей пользоваться

Добрый день! У меня к Вам вопрос, у нас на этаже есть колясочная-кладовая, общая на все квартиры на этаже. Так вот тут особо умные поставили дверь, говорят давайте скидывайте нам 1000 и мы дадим Вам ключ. А нам в принципе там дверь не нужна. Ещё...

Дело № 2-3187/2015

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Свердловский районный суд г. Костромы в составе председательствующего судьи Тележкиной О.Д. при секретаре Панченко Ю.Ю. с участием истца Штарк Т.В., представителя ответчика Куликовой О.В., представителя третьего лица ООО УК «ИнтехКострома» Беляевой Г.Ю., третьего лица Веревкиной Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Штарк ФИО11 к Монахову ФИО12 об обязании освободить помещение колясочной,

УСТАНОВИЛ:

Штарк Т.В. обратилась с указанным иском к Монахову Ю.В., мотивируя требования тем, что является собственником квартиры по адресу: . В 4 подъезде данного многоквартирного дома имеется колясочная, которая является общим имуществом собственников помещений в доме. Отдельного номера помещение колясочной не имеет, в техническом паспорте числится как помещения мест общественного пользования первого этажа 4 подъезда: № – колясочная площадью 7,5 кв.м., № 2 – электрощитовая 4,4. кв.м., № 3 – колясочная площадью 4, 3 кв.м. Данную колясочную занял ответчик Монахов Ю.В. для своих нужд, установил железную дверь, повесил замок, использует помещение как склад, при этом препятствует доступу в данное помещение остальных жителей многоквартирного дома. Решение собственников помещений многоквартирного дома о предоставлении Монахову Ю.В. колясочной не принималось. Неоднократные просьбы об освобождении помещения колясочной оставлены ответчиком без исполнения. Просит суд обязать Монахову Ю.В. освободить жилое помещение колясочной 4 подъезда указанного многоквартирного дома, расположенное на 1 этаже, общей площадью 16, 2 кв.м.

К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО Управляющая компания «ИнтехКострома», старшая по дому Веревкина Н.В., член Совета дома Тихомирова Т.Н., являющиеся также собственниками квартир в многоквартирном доме.

В судебном заседании истец Штарк Т.В. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске. Пояснила, что ответчик фактически не живет в квартире, в ней проживает его сын. Колясочная закрыта, в ней хранится пиломатериал, принадлежащий ответчику. Для иных жильцов дома вход в колясочную закрыт. В колясочной находятся внутренние сети водоотведения и отопления. В случае аварии нет доступа к коммуникациям. В других подъездах этого же дома помещения колясочных используются жильцами дома совместно и беспрепятственно.

Ответчик Монахов Ю.В. в судебном заседании лично не участвовал, воспользовался процессуальным правом иметь представителя по делу.

Представитель ответчика Куликова О.В. исковые требования не признала. Сообщила, что ответчик пользуется колясочной с 1992 года открыто и добросовестно, с разрешения руководства ЖЭКа, что подтверждается справкой ЖЭК ПСМО «Костромастрой» от 06.04.1992. В указанной организации Монахов Ю.В. работал главным инженером. Считала, что Штарк Т.В. является ненадлежащим истцом, поскольку не является председателем Совета дома, а также проживает в другом подъезде указанного дома. Вопрос о нарушении прав собственников помещений многоквартирного дома использованием колясочной ответчиком не разрешался в надлежащем порядке на общем собрании жильцов многоквартирного дома, отсутствуют протоколы общих собраний по данному вопросу, оформленные надлежащим образом.

Представитель третьего лица ООО УК «ИнтехКострома» Беляева Г.Ю. считала исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению. По существу дела пояснила, что согласно техническому паспорту, помещение колясочной, занимаемое ответчиком, представляет собой 2 помещения колясочной и электрощитовую. В каком состоянии указанное помещение находится в настоящее время - неизвестно, доступ представителей управляющей компании внутрь не обеспечен. Указала на отсутствие правовых оснований для решения руководства ЖЭК о передаче квартиры в пользование Монахову Ю.В. Полагала спорное помещение относящимся к общему имуществу собственников многоквартирного дома. Полагала решения общего собрания жильцов дома об освобождении Монаховым Ю.В. помещения колясочной действительным, поскольку оно ответчиком в установленном порядке не оспаривалось.

Третье лицо Веревкина Н.В. исковые требования поддержала, пояснила, что за ремонт труб после аварии в колясочной, как помещения общего пользования, с лицевого счета многоквартирного дома сняли 4844 рублей. Ответчик, претендуя на единоличное пользование колясочной, обещал вернуть указанные деньги на счет дома, однако этого не сделал.

Третье лицо Тихомирова Т.Н. в судебное заседание не явилась. В ходе рассмотрения дела полагала, что требования подлежат удовлетворению. Подтвердила, что ответчику несколько раз предлагалось освободить колясочную. Также, по просьбе членов Совета дома, по данному вопросу с ответчиком неоднократно беседовал участковый. Вопрос об освобождении колясочной обсуждался на общих собраниях собственников помещений многоквартирного дома. В доме проживает очень много семей с маленькими детьми, которым требуется помещение колясочной для использования по назначению.

Выслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

В силу п.1 ст.209 ГКРФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Судом установлено, что представляет собой 10-этажный 160-квартирный жилой дом, дата ввода в эксплуатацию - 22.12.1989, застройщик ПСМО «Костромастрой», что подтверждается техническим паспортом объекта.

Штарк Т.В. является собственником квартиры № указанном доме на основании договора приватизации жилого помещения от (квартира передана в совместную собственность Штарк Т.В. и членов ее семьи). В собственность Монахова Ю.В. (совместную с другими членами семьи) на основании договора приватизации от передана квартира №

Право собственности на квартиры истцом и ответчиком не зарегистрировано в ЕГРП, является юридически действительным в силу ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно техническому паспорту многоквартирного дома, экспликации к плану дома, на первом этаже 4 подъезда имеется нежилое помещение общей площадью 16,2 кв.м., которое включает 3 помещения: колясочная 7,5 кв.м., электрощитовая 4,4 кв.м., колясочная 4,3 кв.м. Право собственности на указанное нежилое помещение за физическими либо юридическими лицами не зарегистрировано, что подтверждается выпиской из ЕГРП.

По смыслу приведенных положений ГК РФ и ЖК РФ спорное нежилое помещение отвечает установленным законом признакам общего имущества многоквартирного дома, поскольку не является частью квартир и изначально предназначено для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. Соответственно, право общей долевой собственности на данное имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир в силу прямого указания закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.

Из представленных фотоматериалов, объяснений лиц, участвующих в деле, копии протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 22.08.2012, копии постановления об отказе в возбуждении уголовного дела, принятого по результатам процессуальной проверки УПП ОП-2 УМВД России по г. Костроме, проведённой по заявлению гр. Веревкиной Н.В., усматривается, что помещение колясочной оборудовано железной дверью с внутренним замком и находится в единоличном пользовании Монахова В.Ю. Установление двери и запорного устройства произведено ответчиком Монаховым Ю.В., что последним не оспаривается. Согласно объяснениям Монахова Ю.В., данным в ходе процессуальной проверки, данное нежилое помещение он занял, чтобы в нем не собирались наркоманы.

Приведенными документами подтверждается осведомленность ответчика о мнении собственников помещений многоквартирного дома по вопросу использования спорной колясочной. Имеющийся протокол общего собрания 22.08.2012 по вопросу использования колясочной в подъезде 4 жителями дома для хранения колясок и велосипедов ответчиком в установленном порядке не оспаривался.

В обоснование единоличного пользования спорным помещением стороной ответчика представлена справка ЖЭК ПСМО «Костромастрой» от 06.04.1992, согласно которой помещение колясочной в 4 подъезде дома № по ул. передано жилищно- эксплуатационной конторой Монахову Ю.В. в личное и постоянное пользование.

Суд не принимает указанный документ в качестве доказательства перехода прав на спорное помещение колясочной к Монахову Ю.В., как не являющийся надлежащим документом, подвергающим передачу и переход гражданских прав на объект недвижимого имущества.

Согласно Типовому положению об управлении домами (жилищно-эксплуатационной конторе, жилищной конторе) исполкома местного Совета депутатов трудящихся (утв. Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 08.07.1963 № 204), основной задачей управления домами (жилищно-эксплуатационной конторы, жилищной конторы) является сохранение находящегося в его ведении жилищного фонда в исправном состоянии и обеспечение бесперебойной работы оборудования и устройств жилых домов. Управление домами (жилищно-эксплуатационная контора, жилищная контора) руководствуется в своей работе правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными МКХ РСФСР, и обеспечивает: своевременное проведение текущего и капитального ремонта зданий; содержание домовладений в надлежащем техническом и санитарном состоянии; соблюдение жильцами обязанностей по образцовому содержанию квартир на основании договора найма. Руководствуется в своей деятельности действующими законами и постановлениями, приказами и распоряжениями вышестоящих организаций, правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, а также указаниями городского (районного) жилищного управления (отдела коммунального хозяйства).

Каких-либо доказательств, что у жилищно-эксплуатационной конторы имелись полномочия на передачу спорного помещения колясочной в подъезде 4 многоквартирного в собственность или на ином праве ответчику, материалы дела также не содержат.

Документов, должным образом подтверждающих права Монахова Ю.В. на установление запорного устройства и единоличное владение спорным помещением, суду не представлено.

Таким образом, факт неправомерного единоличного владения ответчиком помещением колясочной нашел свое подтверждение в ходе рассмотрения гражданского дела.

Действия ответчика нарушают права истца как собственника общего имущества в многоквартирном доме на владение, пользование и распоряжение им, поскольку оборудование железной двери с запорным устройством, без предоставления собственникам помещений многоквартирного дома ключей в свободное пользование ограничивает права истца на пользование нежилым помещением - колясочной, являющейся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома.

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Штарк ФИО13 удовлетворить.

Обязать Монахова ФИО14 освободить помещение колясочной площадью 16,2 кв.м. (согласно техническому паспорту, состоящее из помещений колясочной 7,5 кв.м., колясочной 4,3 кв.м., эл. щитовой 4,4 кв.м.) на 1 этаже в 4 подъезде многоквартирного дома по адресу: .

Взыскать с Монахова ФИО15 в пользу Штарк ФИО16 расходы по уплате государственной пошлины в сумме 300 рублей.

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд города Костромы путем принесения апелляционной жалобы в течение одного месяца со дня со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья О.Д. Тележкина

Суд:

Свердловский районный суд г. Костромы (Костромская область)

Истцы:

Штарк Т.В.

Ответчики:

Монахов Ю.В.

Судьи дела:

Тележкина Ольга Дмитриевна (судья)

Судебная практика по:

Признание права пользования жилым помещением

Судебная практика по применению норм ст. 30, 31 ЖК РФ