Порядок самостоятельного уменьшения кадастровой стоимости земельного участка. Что делать, если рыночная цена намного ниже кадастровой Уменьшение рыночной стоимости недвижимости

	Стоимость работ "под ключ"*	Оценочные услуги
Предварительный анализ целесообразности снижения кадастровой стоимости	Бесплатно	Бесплатно
Жилой дом	от 75 000	от 12 000 5-7 р.д.
Земельный участок (ИЖС, СНТ)	от 75 000	8 500 5 р.д.
Земельный участок для коммерческого использования	от 85 000	от 30 000 5-7 р.д.
Квартира	от 50 000	от 5 500 3-4 р.д.
Коммерческая недвижимость (здания, помещения)	от 75 000	от 30 000 5-7 р.д.
Гараж, машиноместо, гаражный кооператив и т.п.	от 85 000	от 10 000 5-7 р.д.

* Стоимость услуг "под ключ" включает в себя полное ведение Вашего дела, начиная с определения потенциальной возможности снижения кадастровой стоимости и заканчивая внесением записи в Росреестр о присвоении сниженной кадастровой стоимости.

Есть ли смысл в снижении?

От кадастровой стоимости недвижимости зависит размер налога на имущество и земельного налога (п. 2 ст. 375, п. 1 ст. 390 и п. 1 ст. 402 НК РФ). Если собственник здания, помещения, квартиры или земельного участка считает, что кадастровая оценка объекта завышена, он вправе оспорить ее (ч. 1 и 2 ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», далее — Закон № 135-ФЗ). Делается это для того, чтобы осуществить снижение кадастровой стоимости и, соответственно, уменьшить сумму налога на недвижимость, который собственник вынужден платить ежегодно.

Начиная с 2015 года налог на недвижимое имущество рассчитывается по новым правилам. В основу расчета закладывается кадастровая стоимость недвижимости, рассчитанная специалистами Росреестра. На практике это означает, что его сумма налога увеличивается, иногда в десятки раз. Начиная с 2016 года, вы уже получите новую сумму в квитанции из налоговой, но, внимание, это будет только 40 % от той, которую нужно будет платить в будущем! Переходный период будет длиться 5 лет и в 2020 вам уже придется заплатить государству все, без всяких скидок.

Можно ли что то сделать для уменьшения кадастровой стоимости объекта недвижимости и соответственно понизить величину своего налога? ДА! Государство согласно с тем, что методики усредненной экспресс оценки специалистами Росреестра любого объекта недвижимости несовершенны и предоставляет любому собственнику возможность уменьшить кадастровую цену его имущества, а следовательно и снизить базу налогообложения. У любого гражданина появился отличный шанс - съэкономить на налогах. А учитывая цены на московскую недвижимость - это весьма и весьма солидные суммы.

Как узнать кадастровую и рыночную стоимость объекта недвижимости

Кадастровую цену любого объекта недвижимости вы можете .

Разумеется, чтобы решить нужно ли вам уменьшение кадастровой стоимость недвижимости, тратя на это время и деньги, необходимо знать ее рыночную цену. Самый простой вариант - сравнить цены на похожие объекты в интернете. Но такое сравнение будет недостаточным, т.к.

очень трудно найти 2 практически одинаковых объекта недвижимости
увиденные вами цифры не будут рыночной ценой. Это всего лишь сумма, которую владелец хочет получить за свою собственность.
найденную вами сумму продажи невозможно использовать в дальнейшем, в процедуре снижения кадастровой стоимости.

Для решения вашей ситуации официально и в правовом поле есть только один вариант - заказать оценку объекта недвижимости, обратившись в оценочную компанию. Отчет, который подготовит для вас эксперт-оценщик, будет не только содержать реальную рыночную цену объекта, но и может быть вами использован в дальнейшем, в пакете документов, который необходим для проведения такой процедуры, как снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости. Более того, этот документ является обязательным при рассмотрении подобных дел в отделениях Росреестрва.

Нужен пересмотр или нет

Далее, каждый собственник должен решить для себя, а нужно ли вообще прибегать к такой процедуре, как пересмотр кадастровой стоимости земельного участка или иного объекта недвижимости? Для этого следует посчитать сумму налога на недвижимость, которую он должен заплатить. Расчета должно быть два:

Сумма налога, который берется с кадастровой цены
Сумма налога, который получен при использовании рыночной цены

Если полученная величина налога, рассчитанная исходя из рыночной цены, существенно меньше, то вывод однозначен - кадастровую стоимость следует уменьшать!

Случаи, когда возможно уменьшение кадастровой стоимости объектов недвижимости

Общие случаи:

Неверное определение кадастровой стоимости специалистом Росреестра, ее завышение по отношению к рыночной стоимости
Технические ошибки при расчетах. Например, неверно указанная площадь недвижимости

Для земельных участков возможны отдельные случаи, которые приводят к уменьшению кадастровой стоимости объекта недвижимости:

Порча плодородного слоя земли или другие дефекты
Оформление публичного (безвозмездного) сервитута.
Пересмотр целевого использования участка
Другие обстоятельства, влекущие изменения рыночной цены участка земли

В любом случае владельцу потребуется доказать факт неверного определения цены объекта Росреестром, т.е. пройти процедуру уменьшения кадастровой стоимости.

Процедура снижения кадастровой стоимости

Принимать решение о снижении кадастровой стоимости может только специальная комиссия Росреестра, филиалы которого есть во всех субъектах РФ. Для этого надо обратиться туда с письменным заявлением с указанием причины пересмотра и пакетом необходимых документов, список которых приведен ниже. Комиссия должна принять решение в течении 1 месяца. Если комиссия принимает положительное решение - отлично. Если же нет и вам отказывают, то выход один - идти в суд. При этом частное лицо обращается в суд общей юрисдикции, а юридические лица в арбитражный суд. Обычно данный процесс не является сложным и долгим и занимает не более 2 месяцев.

Специалисты нашей компании не только подготовят для вас отчет об оценке, но и помогут собрать весь необходимый пакет документов для обращения в комиссию Росреестра или в суд. А также выступят в качестве экспертов по защите отчета об оценке, или как ваши представители в ходе судебного заседания.

По данным Росреестра решение в пользу собственника комиссия пересматривает в более чем 50 % случаев! Таких статистических данных по решения судов РФ у нас нет, но на своей практике можем уверенно сказать, что большая часть владельцев недвижимости, обратившаяся в нашу компанию за судебной защитой по делам о снижении кадастровой стоимости, выиграли дело.

Документы, необходимые для того, чтобы оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости

Для комиссии Росреестранеобходимо подготовить:

Заявление с мотивированной причиной о пересмотре и снижении кадастровой стоимости. При подаче заявления при себе необходимо иметь удостоверение личности
Справку о кадастровой стоимости. Последнюю можно получить в филиале ФГБУ "Росреестр".
Если причина обращения в комиссию - недостоверная информация о недвижимости, то нужен документ, подтверждающий это.
Если причина обращения в комиссию — расхождение кадастровой и рыночной оценки, то нужно представить отчет об оценке заказанный в независимой оценочной компании. При этом, если рыночная и кадастровая стоимость недвижимости отличаются более чем на 30 %, владельцу потребуется еще и экспертное заключение о том, что отчет оценщика выполнен верно. Для это следует обратиться в СРО, в которую входит выбранная вами оценочная компания. Если вы заказываете отчет у нас, то и заключение СРО мы также вам предоставим.

Для суда необходимо подготовить:

Нотариально заверенную копию правоустанавливающего документа на объект недвижимости.
Документы, подтверждающие иную рыночную цену объекта недвижимости. Обычно отчет об оценке.
Решение комиссии Росреестра с мотивированным отказом пересмотра.
Другие документы (доказательства) при наличии
Квитанция об уплате госпошлины.
Копия искового заявления для ответчика.

Наша оценочная компания имеет значительный опыт по делам о пересмотре кадастровой стоимости любых объектов недвижимости. Звоните, мы поможем!

Хотя номинально кадастровая стоимость недвижимости должна примерно совпадать с ее реальной (рыночной) ценой, на практике эти показатели обычно очень сильно различаются. Сотрудники компании «ЭксПроф» оперативно и недорого рассчитают действительную стоимость вашей недвижимости с учетом множества факторов и обоснуют свои расчеты соответствующими документами. На основе полученной информации вы сможете оценить - какую сумму можно будет сэкономить на снижении налоговых или арендных выплат.

Система оценки стоимости недвижимости в последнее время постоянно меняется, поэтому обычному владельцу дома, квартиры или земельного участка уследить за всеми нововведениями практически нереально. Специалисты нашей компании всегда в курсе всех изменений в законодательстве и поэтому смогут предложить оптимальное решение вашей проблемы.

Как можно снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости

Попытаться самостоятельно уменьшить кадастровую стоимость недвижимости можно двумя способами:

обратиться в специальную комиссию по урегулированию споров относительно кадастровой оценки недвижимости;
подать заявление от правообладателя в арбитражный суд.

Чтобы сэкономить время на рассмотрении вопроса и деньги на судебных издержках, предпочтительно попробовать решить эту проблему первым методом. Для этого потребуется предоставить в комиссию следующие документы:

заявление на пересмотр кадастровой стоимости;
кадастровую справку относительно стоимости объекта недвижимости;
заверенную нотариусом копию правоустанавливающего документа;
экспертное заключение, подготовленное оценщиками недвижимости.

В этом случае достаточно будет оплатить только услуги нотариуса и оценщиков. Результат решения комиссии должен быть представлен в течение одного месяца. Если заключение будет отрицательным, можно обращаться в суд.

Кстати, перед тем как пытаться снизить кадастровую цену недвижимости, следует сравнить ее с рыночной. В некоторых (хотя и редких) случаях реальная стоимость жилья или участка оказывается ниже кадастровой.

Впрочем, вы можете избавить себя от всех этих хлопот, если обратитесь в компанию «ЭксПроф». Наши специалисты оценят целесообразность этого мероприятия и ограничат вас общения с чиновниками.

Во сколько обойдется снижение кадастровой стоимости

При обращении в компанию «ЭксПроф» весь комплекс услуг по снижению кадастровой стоимости вашей недвижимости будет оказан качественно и по доступной цене. Уточнить величину предстоящих затрат вы можете у наших специалистов, но в любом случае это окажется дешевле, чем оплата услуг нотариусов, оценщиков и юристов.

Кроме того, сотрудники нашей компании имеют большой опыт в решении подобных вопросов и реально заинтересованы в положительном результате. К тому же вы сможете воспользоваться бесплатными консультациями наших профессионалов и не тратить свое время на изучение постоянно «совершенствующихся» законов.

В 2016 году собственники недвижимости впервые получили уведомления об уплате налога на имущество, рассчитанного по новым правилам. Многих неприятно удивила его величина

Ситуации, когда в таком уведомлении обнаруживается неожиданно большая цифра, не редкость. Причина кроется в размере кадастровой стоимости имущества, исходя из которой теперь и рассчитывается налог.

Так, в Москве квартиры стоимостью до 10 млн руб. облагаются налогом по ставке 0,1% от кадастровой стоимости, свыше 10 млн руб. — по ставке от 0,15%. Окончательная сумма налога определяется с учетом площади и инвентаризационной стоимости имущества.

Молодая семейная пара, проживающая в Бутово в однокомнатной квартире на пятом этаже 16-этажного панельного дома, площадью 38 кв.м и рыночной стоимостью — по самым смелым оценкам ее хозяев — около 6 млн руб., была немало удивлена, узнав, что кадастровая стоимость их жилья составляет 9 млн руб. До 2015 года муж (банковский служащий, является единственным собственником квартиры начиная с 2009 года) уплачивал налог в размере 220 руб. С учетом же пересмотра кадастровой стоимости размер налога за 2015 год составил 1028 руб., а в 2020 году семейный бюджет не досчитается уже 4263 руб.

Кадастровая стоимость квартиры, дома или участка определяется в ходе массовой оценки государственными экспертами (или экспертами, которых наняло государство), использующими для этого рыночную информацию и характеристики объекта из общедоступных источников. При этом оценщики не выезжают на место, поэтому их оценка зачастую не учитывает ряд значимых факторов (текущее состояние квартиры, удаленность от дорог и так далее), что приводит к ошибкам. В результате может выясниться, что кадастровая стоимость имущества явно завышена по сравнению с его рыночной стоимостью, что и влечет за собой ощутимое увеличение налога. Единственный способ бороться с такой несправедливостью — оспорить результаты оценки.

Прикидываем шансы

Кадастровая стоимость объектов прописывается в Государственном кадастре недвижимости (ГКН). Узнать ее можно на сайте Росреестра или запросив в территориальном подразделении Росреестра выписку из ГКН.

Перед началом спора с государством гражданину следует определить, стоит ли игра свеч. Для этого у независимого эксперта нужно заказать оценку рыночной стоимости квартиры. Проведение этой процедуры и подготовка отчета — недешевое удовольствие. Если владельцу московской квартиры оно обойдется примерно в 3-5 тыс. руб., то за оценку жилого дома или земельного участка придется заплатить минимум 10 тыс. руб.

Правильно подготовленный отчет об оценке — главное условие успешного оспаривания результатов. Не стоит экономить и пренебрегать проверкой выбранного эксперта. Он должен соответствовать минимальным требованиям: состоять в саморегулируемой организации оценщиков (каждая такая СРО обязана размещать в интернете сведения о своих членах), а также застраховать свою профессиональную ответственность (отказать заказчику в ознакомлении с договором страхования оценщик не имеет права). Также нелишним будет поиск информации об эксперте и СРО на специализированных форумах, сайтах отзывов и на сайте Росреестра.

Если составленный по итогам оценки отчет покажет, что рыночная стоимость квартиры кадастровой стоимостью 9 млн руб. составляет 6 или 7 млн руб., то есть смысл всерьез задуматься об оспаривании результатов. Тем более что в 2016-2019 годах налог на имущество уплачивается в пониженном размере, а начиная с 2020 года собственникам придется ежегодно отдавать государству немаленькую сумму кровно заработанных.

Выбираем способ

Кадастровую стоимость объекта гражданам можно оспорить двумя способами: обратиться в комиссию по рассмотрению подобных споров в территориальное подразделение Росреестра или в Верховный суд республики, краевой, областной суд. При этом для обращения в суд предварительное обращение в комиссию необязательно.

Заявление собственника московской квартиры в первом случае примет комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по городу Москве. Во втором случае — Московский городской суд. Ответчиком по подобным делам являются правительство Москвы, утвердившее результаты кадастровой стоимости, и управление Росреестра по городу Москве. Затягивать с обращением не стоит: сделать это можно в течение пяти лет с момента внесения в ГКН оспариваемых сведений, но только до того момента, пока в ГКН не внесут новые данные.

Цена вопроса

Каждый из способов имеет свои особенности, связанные как с перечнем необходимых документов, так и с временными и материальными затратами собственника.

При обращении в комиссию нужно подать заявление, приложив к нему справку о кадастровой стоимости объекта (ее можно получить в вашем филиале Федеральной кадастровой палаты Росреестра или в МФЦ), нотариально заверенную копию свидетельства о праве собственности и отчет об оценке его рыночной стоимости. Если в этом отчете рыночная стоимость квартиры более чем на 30% отличается от кадастровой, то нужно положительное заключение о соответствии отчета предъявляемым законом требованиям. Его можно получить в СРО выбранного вами оценщика. Это обязательное требование. В Москве такое заключение стоит в среднем 7-10 тыс. руб. Для обращения в суд кроме указанных документов потребуется представить квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 руб.

Стоит учитывать, что комиссия при принятии решения ориентируется на размер рыночной стоимости квартиры, указанной в отчете оценщика, а суд с учетом имеющихся доказательств может определить рыночную стоимость и в ином размере.

Формально комиссия должна рассматривать заявление не более одного месяца, однако на практике процедура редко занимает менее двух месяцев. Суд тоже обычно не укладывается в отведенные сроки. Вместо предусмотренных законом двух месяцев собственник может ждать судебное решение полгода и даже больше, дополнительное время может занять судебная экспертиза объекта недвижимости (осуществляется экспертами, приглашенными судом). Ее проведение с большой долей вероятности выльется для владельца в дополнительные расходы, которые составят не менее 5 тыс. руб.

В практике был случай, когда успешный предприниматель, собственник трехкомнатной квартиры площадью 117 кв.м, расположенной на пятом этаже 11-этажного кирпичного дома в центре Москвы, предвидя существенное увеличение размера налога, пытался в суде оспорить кадастровую стоимость своего жилища. Она составляла 32 млн руб., однако собственник получил заключение оценщика с рыночной стоимостью его квартиры 26 млн руб.

Суд назначил судебную экспертизу. Через несколько месяцев ее результаты показали, что рыночная стоимость квартиры составляет 31 млн руб. В итоге суд определил рыночную стоимость квартиры исходя из результатов этой экспертизы. Недовольный собственник в настоящее время готовится к уплате налога за 2015 год в размере 13,16 тыс. руб. (а ранее он не превышал 1,8 тыс. руб.).

Если собственник хочет обратиться в суд с помощью своего представителя, то такой специалист обязательно должен иметь высшее юридическое образование. То есть помимо затрат на подготовку документов и возможное проведение судебной экспертизы владелец должен планировать расходы на юристов (30-50 тыс. руб. на ведение дела).

Таким образом, обращение в комиссию при Росреестре, как правило, является более быстрым, удобным и менее затратным способом для оспаривания кадастровой стоимости недвижимости. В тех случаях, когда разница между кадастровой и рыночной стоимостью имущества относительно невелика (до 2 млн руб.), разумно выбрать именно этот способ защиты своих прав.

Если все прошло удачно, новые сведения о кадастровой стоимости вносятся в ГКН. Нужно иметь в виду, что налог на имущество будет рассчитываться на основании новых данных лишь начиная с того года, когда собственник обратился в комиссию или в суд. Заставить налоговиков пересчитать уплаченный налог за прошлые годы, к сожалению, не получится.

Кира Тыхенова, адвокат адвокатского бюро «Дмитрий Матвеев и партнеры»

Если у вас участок в Московской области можете здесь узнать свою новую кадастровую стоимость
http://www.to50.rosreestr.ru/blanks/legislation/3047085/ - там список всех кадастровых номеров
где повысилась стоимость земли.
P. S. Мопед не мой, но весьма позволяет представить ситуаций по новой кадастровой стоимости, сейчас ставка налога ~0.2% для ИЖС для Московской области.
Земельный налог в России – форма сбора денег для бюджета, которая существует очень и очень давно. Еще в Древней Руси земля считалась главным источником доходов. Первое упоминание о земле, как доходной (податной) единице появилось примерно к 1273 году. Если вернуться ко дню сегодняшнему, то земельный налог – один из главных при пополнении бюджета. Земельные участки в собственности, в пользовании, в аренде имеет каждый второй житель Российской федерации. Сборы по земельному налогу поступают в местные бюджеты тех муниципальных или государственных образований, на территории которых находится земельный участок.

Земельный налог – это основной источник доходов местных бюджетов. Налогообложение земли стимулирует использование земли, повышает ответственность граждан в землепользовании.
Обязанность платить земельный налог лежит на физических и юридических лицах, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
Интересное положение?

Мы все, еще со школьных времен знаем, что налоги – это один из принципов существования государства. Чиновники, государственные деятели, социальная защищенность населения, пенсии и многое другое зависит от налогов.
Однако, давайте попробуем разобраться с налогом на землю, все ли так благоприятно и демократично в этом направлении.
В соответствии с действующим законодательством, налоговую ставку на землю устанавливает власть муниципальных образований в рамках налогового кодекса.
Та же самая власть и принимает решение какие категории необходимо подвергнуть большему налогообложению, а какие меньшему.
В качестве примера приведем данные о поступлениях от земельного налога в местные бюджеты муниципальных образований Московской области за период 2008 - 2012 года
Прирост в бюджеты муниципалитетов от земельного налога в Московской области начал формироваться в период конец 2011- 2012 год. Распоряжение Министерства экологии и природопользования Московской области от 25.11.2011 № 236-РМ были утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов по муниципальным районам и городским округам Московской области.

Кадастровая стоимость земельного участка представляет собой публичный эквивалент стоимости земельного участка, учитываемый при исчислении земельного налога, арендной платы и размера выкупа земли из государственной собственности в частную.
Финансисты и экономисты страны в один голос утверждают, что некорректно произведенная оценка земельных участков подрывает основы бизнеса (в первую очередь промышленных предприятий).
Да здравствует наш суд, самый гуманный суд в мире.

Вопрос о возможностях и способах обжалования кадастровой стоимости земли по-прежнему относится к категории одного из самых сложных юридических вопросов. До сих пор многие юристы не могут решить по какому из существующих путей следует пойти при решении возникшей ситуации. Существует и такой факт, что долгое время арбитражные суды в принципе не рассматривали споры об обжаловании кадастровой стоимости земельных участков.
И только в 2009 году сложившаяся судебная практика подтвердила право юридического или физического лица обратиться в судебные органы с оспариванием кадастровой стоимости земельного участка. Все судебные решения, вынесенные судами до этого года, носили явно не демократический характер.
Переломным моментом в снижении или пересмотре кадастровой стоимости послужил момент вынесения ВАС РФ Постановления № 913/11, в соответствии с которым была определена правовая позиция лиц, права которых были нарушены несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости участка земли. Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, нарушенные права подлежат защите посредством изменения кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость, и должен рассматриваться по общим правилам искового производства. Истцом в суде выступает собственник земельного участка или арендатор. Ответчиком – ФГБУ «Кадастровая палата».
Однако, несмотря на четкую позицию Президиума ВАС РФ, практика по оспариванию кадастровой стоимости начала формироваться, при этом, не имея четкой однозначной позиции судей по регионам Российской Федерации. Суды в регионах при рассмотрении таких дел впадали в «безумие», стараясь подстраховаться со всех сторон, привлекая все возможные и невозможные стороны в качестве ответчиков и третьих лиц при решении, требовали предоставления дополнительных материалов судебной практики. Трудности у судов возникали при назначении экспертизы и при необходимости выводов при наличии различных дат оценки, на которую оспаривалась кадастровая стоимость
Основные факты и выводы
Подводя предварительный итог, следует отметить:
Кадастровая палата вносит изменения в Государственный кадастр недвижимости только с момента вступления в силу судебного акта. И это не факт. Кадастровая палата всячески будет избегать исполнения решения суда, ставя препоны на Вашем пути.
Сведения о кадастровой стоимости земельного участка, явно завышенные и не соответствующие данным о его рыночной стоимости, подлежат изменению. Сведения о рыночной стоимости, подлежащие внесению в ГКН, актуальны на момент подачи искового заявления и установления рыночной стоимости земельного участка, определенной независимым оценщиком.
Для установления рыночной стоимости в судебном порядке возможно два пути, а именно:
обращение в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определённой на основании отчета независимого оценщика. При этом необходимо в рамках судебного разбирательства назначать, экспертизу отчета в соответствие со статьей 17.1 ФЗ-135

обращение в суд с исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, при этом рыночная стоимость устанавливается судом на основании назначаемой судебной экспертизы.

Ошибкой является попытка вносить изменения о кадастровой стоимости в нормативный акт, утверждающий результаты кадастровой стоимости по конкретному региону.
Послесловие.
Основной текст статьи был написан в январе 2013 года. На январь 2013 года в Арбитражном суде Московской области находится порядка 70 дел об установлении с кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Эти дела были сформированы за последний месяц.
В среднем снижение кадастровой стоимости составляет 50-70% от его кадастровой стоимости. Бывали случаи, когда снижение кадастровой стоимости составляло более 85%.
Как правило, ФГБУ «Кадастровая палата» не обжалует такие решения.
Казалось бы, мы можем порадоваться за снижение налогового бремени на предпринимателей или физических лиц.
Только вместо послесловия остается горькое послевкусие.
Предполагаемые в связи с этим убытки бюджета составляют порядка 34 млн. рублей. Для компенсации был придуман очередной ход – внести изменения в формулу расчета арендной платы, увеличив вдвое ряд коэффициентов.
Посмотрим, что скажут депутаты!

Если в первый год введения кадастровой стоимости налог покажется небольшим, дальше он будет расти каждый год. В первый год для расчета налога используется понижающий коэффициент 0,2. Каждый год он растет на 0,2 пункта. Поэтому нужно уменьшить кадастровую стоимость как можно быстрее, чтобы не переплачивать в дальнейшем.

Как узнать кадастровую стоимость жилья

Узнать кадастровую цену на земельный участок , дом или квартиру можно самостоятельно. Для этого нужно получить выписку из ЕГРН с указанием стоимости. Для начала оплатите государственную пошлину:

300 рублей для физических лиц;
950 рублей для юридических лиц.

Квитанцию об оплате государственной пошлины нужно приложить к заявлению. Подать его можно несколькими способами.

🔸 Используйте сервис Росреестра - укажите кадастровый номер и получите онлайн-выписку.

🔸 Обратитесь в местное отделение Росреестра, принесите квитанцию и заполните заявление на месте.

🔸 Подайте онлайн-заявку на получение выписки на официальном сайте Росреестра .

🔸 Подайте онлайн-заявку на получение выписки через портал Госуслуги .

🔸 Посетите МФЦ, заполните заявление на месте и предоставьте квитанцию.

🔸 Отправьте заявление на получение выписки в Росреестр почтой, заказным письмом с уведомлением о вручении адресатом.

Сроки рассмотрения заявления и выдачи выписки с указанной кадастровой стоимостью зависят от способа подачи документов, регламента работы местного отделения Росреестра, загруженности специалистов. Например, при подаче заявки через МФЦ срок рассмотрения и выдачи увеличивается на 1–2 дня по сравнению с обращением напрямую в Росреестр. Средний срок выдачи - около 5–7 рабочих дней.

Как понять, что кадастровая стоимость завышена

Цена, которая числится в Росреестре, указана в выписке. Понять, соответствует ли она недвижимости, можно двумя способами.

Обратитесь к оценщику

Услуги аккредитованного оценщика стоят денег, но он быстро определит, завышена ли цена. Предоставьте ему выписку и документы на недвижимость, а также подробно расскажите о жилье или пригласите на осмотр. Специалист найдет ошибки в расчетах, если они есть, и рассчитает оптимальное значение кадастровой стоимости.

Изучите рынок сами

Зайдите в любой каталог недвижимости на вторичном или первичном рынке, найдите похожие на вашу недвижимость объекты и посмотрите их цену. Затем рассчитайте среднюю рыночную стоимость: например, если оцениваете 5 объектов, сложите их стоимость и разделите на 5. Затем сравните среднюю цену с кадастровой стоимостью вашего объекта. Если рыночная цена меньше кадастровой более, чем на 20–30%, это повод обратиться в Росреестр для пересмотра суммы.

В каких случаях нужно изменять кадастровую стоимость

Самостоятельно уменьшить кадастровую стоимость недвижимости можно, если она завышена. Но законодательство предусматривает и другие ситуации, в которых нужно пересмотреть цену. Всего их три:

⏫ Стоимость завышена. Это - самая распространенная ситуация. Если кадастровая стоимость завышена, вы будете платить увеличенный налог. Со временем он может вырасти в несколько раз из-за отмены понижающих коэффициентов. Кроме того, закон требует продавать недвижимость по цене не менее 70% от кадастровой стоимости. А если она завышена в 2–3 раза, вы не сможете продать недвижимость по рыночной стоимости, потому что она составит менее 70%.

⏬ Стоимость занижена. В этом случае вы будете платить налог меньше, чем положено. Это поможет экономить, но создаст проблемы при продаже имущества. Росреестр с подозрением относится к сделкам, в которых недвижимость продают по цене, превышающей кадастровую, а налоговая может оштрафовать вас за неправомерное снижение стоимости имущества.

🔄 При расчетах были использованы неверные сведения. Если в кадастровом паспорте указаны сведения объекта, не совпадающие с реальными параметрами, кадастровую стоимость тоже нужно оспорить. Может быть неверной информация об аварийности, площади, категории земель, местоположения и многих других параметрах.

Пошаговая инструкция: как снизить кадастровую стоимость недвижимости

Рассказываем, как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости физическому лицу . Используйте простой алгоритм, чтобы правильно оформить процедуру.

Шаг №1: определите основания для оспаривания суммы

Получите выписку из ЕГРН на бумажном носителе. Для этого в любом случае придется заплатить государственную пошлину. Затем выясните, совпадает ли кадастровая стоимость со среднерыночной - самостоятельно или с помощью аккредитованного оценщика. Обязательно сохраните выписку и черновики расчетов - они помогут в дальнейшем оспаривании суммы. А выписка понадобится для подачи пакета документов в Росреестр.

Шаг №2: определите рыночную стоимость недвижимости

Чтобы доказать, что кадастровая стоимость завышена, нужно доказать, что рыночная стоимость на самом деле намного меньше. Для этого обратитесь в оценочную компанию или к частному оценщику. Оценщик или компания должны иметь лицензию, разрешающую подобную деятельность. Еще лучше, если специалист будет аккредитован в одном или нескольких банках: это - показатель профессионализма и серьезной работы.

За услуги оценщика нужно заплатить. Поэтому разумно сначала заказать предварительную консультацию - в ее рамках специалист изучит документы и скажет, стоит ли оспаривать кадастровую стоимость имущества. Если да, приступит к оценке.

Длительность процедуры оценки стоимости недвижимости зависит от скорости работы оценщика и государственных органов. Чаще всего отчет и заключение готовятся в течение 4–5 дней. Специалист выдает:

📋 заключение о независимой оценке рыночной стоимости недвижимости и отчет о расчете суммы в случае, если кадастровая стоимость жилья сильно отличается от рыночной;

📋 заключение о недостоверных сведениях, содержащихся в едином реестре, если при расчете кадастровой стоимости были использованы неверные данные.

Сохраните эти документы - в дальнейшем они помогут доказать, что у вас есть основания оспаривать стоимость, указанную в реестре.

Шаг №3: соберите документы

Поменять кадастровую стоимость объекта недвижимости можно , только если вы предоставите в Росреестр все необходимые документы. Поэтому желательно заранее собрать пакет бумаг. Вам понадобятся:

📘 Выписка из ЕГРН с указанием кадастровой стоимости. Как ее получить, читайте выше - сделать это можно несколькими способами. Подавать в Росреестр нужно оригинал, а не ксерокопию.

📘 Отчет об оценке или заключение о недостоверности сведений в Росреестре - их получают у оценочной компании или частного лицензированного оценщика.

📘 Общегражданский паспорт гражданина Российской Федерации. При приемке заявления государственные регистратор снимет с него копию и вернет вам документ.

📘 Копия правоустанавливающего документа. К правоустанавливающим бумагам относятся договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРП с указанием собственника, дарственная.

Росреестр требователен к документам. Согласно законодательству, к рассмотрению принимаются оригиналы и копии документов без помарок, исправлений, повреждений. Например, помятую копию какой-либо бумаги могут не принять. Кроме того, документы не примут, если данные в них не будут соответствовать действительности.

Шаг №4: заполните заявление

Обратитесь в ближайшее отделение Росреестра и попросите выдать бланк для заявления. Заполните его - внесите все данные о недвижимости, кадастровую стоимость которой будете оспаривать. Также укажите причину оспаривания - завышенная стоимость, заниженная стоимость или неверные сведения, использованные при расчетах. Не забудьте поставить дату и подпись с расшифровкой - фамилией и инициалами. Также укажите контактные данные для связи - номер мобильного телефона, адрес электронной почты, адрес по прописке или месту проживания.

Ваше заявление обработают в течение 7 рабочих дней с момента его подачи. Росреестр может отказать в пересмотре кадастровой стоимости, если найдет веские основания для этого - например, если после оценки кадастровой стоимости рыночная цена на недвижимость резко упала вниз. Если заявление примут, будет сформирована экспертная комиссия, которая рассмотрит его.

Шаг №5: дождитесь решения комиссии

В течение 7 дней с подачи заявления, если оно принято к рассмотрению, вам сообщат дату заседания. Вы можете требовать личного присутствия на нем.

С момента подачи заявления до выдачи заключения проходит не более календарного месяца. Комиссия рассматривает решение независимого оценщика, учитывает ситуацию на рынке на момент расчета кадастровой стоимости, может прислать инженера, если причина обращения - неверные сведения, используемые при расчете. Комиссия может дать отказ в перерасчете или принять положительное решение. После рассмотрения заявления специалисты уведомят о решении Росреестр, а государственная структура - вас.

Если решение было положительным, Росреестр самостоятельно посчитает кадастровую стоимость с учетом новых данных и обновит сумму. Если у вас не приняли заявление или комиссия отказала в перерасчете, но вы уверены в своей правоте - идите в суд.

Шаг №6: обратитесь в суд с иском

Оспаривать отказ Росреестра или решение комиссии нужно в течение 10 дней с момента получения отказа. Чтобы обратиться в суд, соберите все необходимые документы. Вам понадобятся:

📔 исковое заявление - в нем нужно указать ответчика, причину подачи заявления, а также прикрепить доказательства того, что ваше требование пересмотреть кадастровую стоимость правомерно;

📔 паспорт гражданина Российской Федерации и правоустанавливающие документы;

📔 доказательства того, что ваше заявление правомерно - выписка из ЕГРН, оценка независимого специалиста, результаты работы комиссии, письменный отказ в принятии заявления от Росреестра и другие.

Не забудьте оплатить пошлину за судебное заседание. Для физических лиц она составляет 300 рублей, для организаций - 2 000 рублей. Также сразу в иске укажите доверенное лицо, если планируете судиться с помощью юриста.

Шаг №7: дождитесь судебного решения

Посещайте судебные заседания в установленные даты. Докажите, что используемая кадастровая стоимость неверна - предоставьте официальные бумаги, отчеты, экспертизы.

Судебный процесс занимает в среднем 1 месяц, но может достигать и нескольких месяцев. На вступление решения суда в законную силу отводится один месяц - в течение одного месяца любая сторона может подать апелляцию. Если суд примет положительное решение и обязует Росреестр пересчитать кадастровую стоимость, отнесите постановление в государственный орган. Специалисты изменят кадастровую стоимость, причем изменения вступят в силу с 1 января года постановления.

Например: Вы подали иск в суд в ноябре. Первого декабря суд вынес постановление об удовлетворении иска, второго вы отнесли его в Росреестр. Кадастровая стоимость уменьшится в реестре, начиная с 1 января - то есть вы сможете требовать перерасчета налога в налоговой.

Также можно обратиться к юристам или в риэлторскую компанию. Специалист расскажет, как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости , поможет собрать все необходимые документы и сможет представлять ваши интересы на судебном заседании.

Что влияет на кадастровую стоимость недвижимости

Прежде чем подавать заявление о перерасчете кадастровой стоимости, уточните, какие параметры влияют на сумму. Например, если вы обнаружили, что вместо назначения СНТ указано назначение ИЖС, это будет основанием для перерасчета. Но разница будет невысока - вы больше потратите на оплату государственных пошлин, судебные процессы, временные затраты.

На кадастровую стоимость недвижимого имущества влияют:

🔸 год постройки - чем старше здание, тем меньше оно стоит, потому что износ со временем увеличивается;

🔸 общая площадь - чем она больше, тем больше стоит недвижимость;

🔸 местоположение строения - на стоимость влияют не только регион, но и назначение земельного участка;

🔸 состояние - аварийные здания стоят гораздо дешевле пригодных для жизни;

🔸 многие другие характеристики .

Чаще всего при оценке кадастровой стоимости специалисты не принимают во внимание именно аварийное состояние здания либо его фактический износ. Поэтому стоимость оказывается завышенной.

Какие подводные камни есть при снижении кадастровой стоимости

Плановая переоценка недвижимости

Сведения, содержащиеся в реестре, не остаются неизменными. Их обновляют раз в 5 лет, а в некоторых регионах - раз в 2–3 года. Это называется плановой переоценкой недвижимости. Если вы подадите заявление перед проведением очередной плановой переоценки, его могут отклонить, аргументируя это тем, что кадастровая стоимость недвижимости скоро обновится.

Период оценки рыночной стоимости для уточнения кадастровой стоимости

Это - самый большой «подводный камень» процедуры. При каждой плановой переоценке кадастровая стоимость недвижимости меняется. Установленная сумма остается неизменной в течение 2–3 или 5 лет в зависимости от местного законодательства. Если вы подадите заявление на переоценку кадастровой стоимости, комиссия будет рассчитывать рыночную стоимость не на момент подачи заявки, а на момент плановой переоценки - то есть цену, которая была актуальна несколько лет назад.

Например: 2 года назад проводилась плановая переоценка недвижимости. На тот момент рыночная стоимость квартиры составляла 3 200 000 рублей, эта же сумма указана в качестве кадастровой стоимости. В течение полугода после переоценки ситуация на рынке кардинально поменялась, и теперь объекты, практически идентичные с вашей недвижимостью, стали стоить 2 400 000 рублей. Если вы обратитесь для изменения кадастровой стоимости, вам откажут - комиссия посчитала цену правильно на тот момент. А если рыночная стоимость на момент плановой переоценки составляла 2 000 000 рублей, а в качестве кадастровой стоимости установили сумму 3 200 000 рублей, заявление одобрят.

Отказ суда в снижении кадастровой стоимости

Суд может отказать в удовлетворении иска, если вы не предоставите достаточных доказательств того, что кадастровая стоимость не соответствует рыночной, и что у вас есть основания требовать изменения. Если вы собрали недостаточно доказательств, подайте апелляцию в вышестоящие судебные органы и прикрепите к ней более весомые доказательства. Например - сравните кадастровую стоимость вашего объекта и аналогичных объектов, получите выписки из государственных реестров, обратитесь к независимому оценщику. Если вы предоставите серьезные доказательства, с большой долей вероятности суд удовлетворит иск.

Оформление перерасчета кадастровой стоимости недвижимости, у которой несколько собственников

Если у недвижимости несколько собственников, уменьшением кадастровой стоимости может заниматься один из владельцев. Это связано с тем, что Росреестр оценивает цену всей недвижимости, а не каждой доли отдельно. Вмешательство остальных собственников нужно, если они не согласны с данными, представленными в заявлении - в этом случае суд учтет их мнение.

Например: Вася, Петя и Света - долевые собственники частного дома. Все они согласны с тем, что кадастровая стоимость сильно завышена. Вася обращается в Росреестр с заявлением, государственный орган удовлетворяет его, кадастровая стоимость меняется. А если бы Вася и Петя хотели уменьшения цены, а Света была бы против, и заявление рассматривал бы суд, он учитывал бы мнения всех участников процесса - то есть всем собственникам пришлось бы посетить заседание.

Процедура перерасчета без заключения оценщика

Согласно законодательству, заключение независимой оценочной компании или частного лицензированного оценщика не является обязательным документом для изменения кадастровой стоимости недвижимости. Росреестр обязан рассмотреть заявление, даже если в качестве причины вы укажете личные наблюдения. Но с заключением независимого эксперта у вас больше шансов на одобрение заявления - чем больше доказательств несоответствия кадастровой и рыночной стоимости вы предоставите, тем быстрее Росреестр внесет изменения в сведения об имуществе.

Подача заявления сразу в суд

По закону, с 2017 года собственники недвижимости могут подавать иск об уменьшении кадастровой стоимости объектов сразу в суд, минуя подачу заявления в Росреестр. Однако снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости без суда обойдется дешевле и быстрее - сроки рассмотрения заявления составляют 1 месяц, а в суде процесс может затянуться до 2 месяцев. Если подавать иск сразу в суд, вам придется оплатить государственную пошлину, заплатить юристу за сопровождение, оплатить сбор доказательств - например, работу независимого оценщика.

Подача заявления в суд юридическим лицам

Физические лица могут подавать иск сразу в судебные инстанции. Юридические лица так делать не могут - обращаясь в суд, организации должны предоставить доказательства попытки урегулирования спора в досудебном порядке. Другими словами - любые юридические лица сначала обращаются в Росреестр и только потом могут составить иск в судебные инстанции.

Если не подавать заявление об уменьшении кадастровой стоимости

Теоретически если вы не будете подавать заявление, кадастровая стоимость изменится при плановой переоценке недвижимости, когда комиссия будет изучать ситуацию на рынке. Практически если не подать заявление, Росреестр может оставить цену при переоценке неизменной. В этом случае вы будете переплачивать налоги. Поэтому лучше запрашивать перерасчет сразу, как только заметили несоответствия кадастровой стоимости и рыночной цены.