Гендиректор израильской девелоперской компании MirLand Development Роман Розенталь рассказал "ДП", как компания диверсифицирует валютные риски, чем Петербург отличается от других мегаполисов мира, дал прогноз роста цен на жилье в 2015 году и объяснил, почему иностранные инвесторы, несмотря на санкции, стремятся работать в России.

Роман, ваша компания вышла на рынок Петербурга в 2006 году и с тех пор занимается проектом "Триумф Парк" на Пулковском шоссе. На каком он этапе?

Сдали в эксплуатацию вторую очередь. На 6 месяцев раньше срока по договору начали передавать ключи жильцам. Там уже продано 98% квартир. А в третьей очереди, которая находится в активной стройке, - 65%. Что касается следующей очереди, то мы пока обсуждаем дату старта продаж, хотя строительство уже ведется. Думаю, продавать начнем в марте следующего года. То, что сейчас строится либо построено (3,5 тыс. квартир), - это лишь треть проекта. Всего через 6 лет их будет более 9 тыс.

Кто сегодня покупает у вас жилье?

Согласно нашей аналитике, это в основном молодые семьи с детьми. Как правило, петербуржцы. Много тех, кто уже имеет жилье в Московском районе и хотел бы улучшить здесь жилищные условия или купить вторую квартиру. Есть и инвестиционные сделки, но их немного. С первого дня цены в проекте росли - на 10–11% в год. Если в первой очереди мы продавали жилье по 80 тыс. рублей за 1 м2, то во второй - уже по 90 тыс. рублей.

Как–то планируете расширять проект за счет покупки соседних участков? Бывшего завода "Самсон", например…

С собственниками "Самсона" мы общаемся и даже дружим. Но покупать землю у них не будем. Уровень запрошенной цены нас не устраивает. Да и ни к чему нам расширять "Триумф Парк". Хотим освоить то, что есть. Хотя участки в других районах Петербурга мы ищем.

Что можете сказать о земельном рынке города?

Он не сильно изменился за последние годы. Как был тяжелым, так и остался. Собственники участков запрашивают очень высокие цены: хотят не просто продать, но получить еще и большую часть девелоперской прибыли. Был бы я на их месте - тоже хотел бы. Но не всегда это возможно.

Тем более что качество участков часто сомнительно. Нас такие предложения не устраивают.

Как вы оцениваете инвестиционный климат в городе?

Власти сильно ужесточили градостроительную политику (по социальной нагрузке, плотности, высотности застройки и др.). Девелоперам стало работать значительно сложнее. Но правила игры, какими бы жесткими они ни были, понятны и прозрачны для всех. Это большой плюс для рынка. Ведь инвесторы не ищут легких путей. Они идут туда, где можно просчитать риски и экономику проектов.

Позиция Смольного по застройке центра города ужесточилась. Вы эту позицию разделяете?

Я маленький градостроитель, но понимаю логику этого решения. Петербург - необычный город.

Помните историю с мансардой над универмагом "Стокманн"? Сколько шума было. В каком еще городе мира могли с таким жаром обсуждать строительство какой–то мансарды? И где еще, кроме Петербурга, могли свернуть проект "Газпрома"?..

Повсеместно для больших компаний, имеющих административный ресурс, создают особые условия в бизнесе, поскольку они платят огромные налоги и создают десятки тысяч рабочих мест. Таковы правила игры и в Нью–Йорке, и в Израиле. Но не в Петербурге. Это, конечно, удивительно. Но для имиджа города это, в конце концов, даже плюс. Активная позиция общественности и понятная позиция власти заслуживают уважения. А лично я между любовью к историческому Петербургу и к стилю модерн в архитектуре выберу Петербург.

Застройщики жалуются на кризис неплатежей в отрасли. А вы исправно подрядчикам платите?

Мы платим исправно. А ситуация с неплатежами - это часть экономического кризиса, его первая волна. Как только становится меньше проектов, меньше экономической деятельности, обязательно возникают такие ситуации. Но на данный момент мы не являемся частью этого кризиса. Долг у нас по проекту "Триумф Парк" нулевой, продажи стабильные….

А еще Сбербанк недавно открыл вам кредитную линию размером 3,3 млрд рублей для развития "Триумф Парка". Почему, кстати, вы кредитуетесь в России, а не в Европе?

Рынок жилья в России - это рублевый сегмент. Все продажи и 85% наших трат здесь - в рублях. Поэтому и займы рублевые. В долларах мы финансируем только строительство торговых центров в регионах. Но если посмотреть нашу корзину заимствований, половина из них в России и половина - в других странах (в основном по корпоративным облигациям). Так мы диверсифицируем риски. При изменении ситуации в банковском секторе в этом случае можно перекидывать опору с одной ноги на другую.

Насколько я помню, ваш партнер Сбербанк попал под санкции. Или на выдачу кредитов у него нет ограничений?

Санкции затронули многих. Но если Сбербанк не сможет давать займы в России, то кто сможет?

Договор с ним для нас, кстати, важнее денег. Это серьезное страхование наших рисков. Дольщики знают: если вдруг завтра весь рынок встанет - мы достроим свой проект, поскольку кредитной линии Сбербанка достаточно для достройки проекта полностью, без собственных средств и средств дольщиков. Но реально, я надеюсь, на достройку пойдет небольшой процент займа.

Ваш прогноз изменения цен на жилье в следующем году?

Он будет в рамках инфляции. Вопрос лишь в том, какого размера будет эта инфляция. До сих пор было 6% годовых. Это большая заслуга регулятора. Вообще цена складывается из цен на стройматериалы и услуги. А у них есть потолок. Так что в следующем году рост цен на жилье будет несколько больше, чем в прошлом. Но ничего критичного нас не ждет.

Где еще в России работает MirLand Development?

На нашем счету строительство двух торговых комплексов в Саратове и Ярославле. Параллельно смотрим землю под жилье в Московском регионе. Там у нас уже построен офисный центр и небольшой загородный элитный проект, но проектов массового жилья пока не было.

Кстати, хозяева московской земли ничем не отличаются от петербургских: тоже хотят забрать значительную маржу девелоперов. Но что тут забирать–то? Разговоры о сверхприбылях в нашем бизнесе - это миф. Если в других отраслях можно заработать 7%, то здесь 10%. И это называется сверхприбыль? В Израиле, кстати, и 5% - достойная маржа. Хотя всегда можно найти какое–нибудь исключение, которое только подтвердит правило.

В каком регионе России вам комфортнее работать?

Мы нигде не едим мед ложками с утра до вечера. Но в целом российский рынок однородный. Дьявол в деталях. Важны знакомства. Хотя не любое знакомство в жизни - это коррупция.

Хотят ли иностранные компании инвестировать в Россию?

У иностранных инвесторов есть только одно желание - жить спокойно и зарабатывать.

Люди понимают, что в том геополитическом климате, который сегодня сложился в России, работа становится более рискованной и тяжелой. Но я не встречал ни одного инвестора, который не понимал бы, что здесь быть нужно. Ты не можешь быть глобальным игроком, если ты не присутствуешь в России. Точка.

А если говорить не о стратегических планах, а об инвестициях здесь и сейчас?

То, что сейчас происходит с санкциями против России, в банковской системе, с нефтью и с рублем - это, если рассудить трезво, лишь небольшое колебание на жизненной линии современных компаний, которые в среднем живут по 50 лет. В нынешней ситуации можно работать, не впадая в панику.

Наверняка уйдут с рынка оппортунисты, которые хотели быстро получить сверхприбыль и исчезнуть. Для них сейчас не самые лучшие времена. Зато останутся те, кто реально хочет работать и видит в российском рынке стратегическую опору своего бизнеса. Мы в их числе.

Конечно. И не только в Израиле. Хотя в среде инвесторов существует такое понятие, как мода на регионы для вложений. Когда–то были в моде страны БРИК: Бразилия, Индия, Китай. Потом их имидж несколько испортился. Сейчас на пике инвестиционной моды Монголия.

Что касается России, конечно, сейчас здесь не то, что было 4–5 лет назад. За это время сюда пришло значительное число инвесторов. А чем больше инвесторов, тем меньше маржа и, значит, ниже привлекательность. Но уверен в скором ренессансе интереса к российскому рынку. После затишья все побегут наперегонки. Поэтому умные инвесторы, которые хотели здесь быть, но не могли, поскольку на рынке уже было тесно, начинают внимательно сюда смотреть. Оценивают перспективы. Санкции не будут вечными. Ведь Россия - не банановая республика в Африке. Все это понимают. А кто не понимает - проиграет: и бизнес… и выборы.

Возможно ли, на ваш взгляд, повторение кризиса 2008 года в нынешней ситуации?

В 2008 году кризис был как отскок: резкий, сильный, глубокий, но короткий. А сегодня кризис другой - не менее глубокий, но очевидно более затяжной. Но я не видел ни одной экономики в мире, которая росла бы без спадов. Так не бывает. Когда мы в яме синусоиды, нам кажется, что мир рушится. Но нет. Все вернется на круги своя.

О компании

MirLand Development Corporation

> Компания была создана в 2004 году для реализации крупных инвестиционных проектов на российском рынке недвижимости. Контрольный пакет акций компании принадлежит инвестиционному холдингу Fishman Group. В его собственности и управлении находится свыше 6 млн м2 площадей различного назначения.
> В декабре 2006 года MirLand Development провела IPO на Лондонской фондовой бирже на сумму около $300 млн, при этом капитализация компании составила около $1 млрд. Компания реализует проекты в сфере жилой и коммерческой недвижимости в Москве, Петербурге, Саратове, Ярославле, Новосибирске и других городах России.

Биография

Роман Розенталь

> На протяжении последних 14 лет Роман Розенталь занимал должность финансового директора в международных компаниях, ведущих свою деятельность в том числе и в России. В 2006 году пришел в MirLand Development Corporation Plc.
> Ранее работал в аудиторских компаниях, в том числе в израильском филиале Price Waterhouse Coopers. Имеет степень бакалавра по экономике и бухгалтерском учету колледжа Тель–Авива, а также квалификацию независимого аудитора (CPA).
> В 2011 году занимал 13–ю позицию в рейтинге самых высокооплачиваемых израильских топ–менеджеров, по данным издания Calcalist.

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

О профессии

Конечно же, я не мечтал стать генеральным директором с детства – я хотел быть спортсменом. В юности был очень увлечен баскетболом и, хотя уже несколько лет сам не играю, остаюсь преданным поклонником этого вида спорта. Учиться я всегда любил, а вот о выборе будущей специальности как-то не задумывался. Когда пришло время серьезно об этом подумать, получилось так, что стечение обстоятельств привело меня к финансовому образованию, что, в конечном счете, оказалось довольно полезно. Несколько лет работал аудитором в PwC, потом стал финансовым директором, теперь вот генеральным. К слову, мой отец – финансист, а мама – инженер-строитель. Можно сказать, что я пошел по стопам обоих родителей сразу. Как изменилась моя жизнь, после того как я стал отвечать еще за несколько направлений, помимо финансового? Количество забот увеличилось не то чтобы в несколько – в десятки раз!

От своих российских партнеров я часто слышу критику о том, как многое здесь неправильно устроено. Жалуются на брокеров, банки, чиновников и прочее. Может быть (и я вас, наверное, немного удивлю), но объективно могу сказать, что не всегда и не везде мы видим здесь те недостатки, которые видят местные компании. Пока мы очень довольны работой и с брокерами, и с подрядчиками, и с банками. Я бы даже сказал, что в России встречаются очень приятные отклонения от среднемировых норм. Да, здесь все довольно формализовано, гораздо более формализовано, чем, скажем, в Европе, и требует большого терпения. В ряде стран очень многие вопросы решаются неформально. Но это скорее особенность этих стран, а не мировая норма. Я понимаю излишнюю бдительность российских чиновников в какихто вопросах. И могу сказать, что, в целом, нам комфортно работать в России, и в Санкт-Петербурге в частности.

Я много путешествую. Курсирую между Лондоном, Тель-Авивом и Москвой. Много времени провожу в поездках по российским городам, там, где находятся наши объекты и площадки под застройку: Санкт-Петербург, Ярославль, Саратов, Новосибирск, Казань и ряд других. У Саратова, например, репутация старинного купеческого города, и он полностью ее оправдывает – здесь любят продавать и покупать.

Ярославль несколько иной. Набережная там – музей под открытым небом, столько церквей! По дороге сюда я увидел несколько исторических м

Москва и Санкт-Петербург – это города-красавцы, я ими восхищаюсь! В Москве просто сумасшедшая энергетика. Петербург, напротив, спокойный и величественный. Если говорить о том, что объединяет российские города, то это, на мой взгляд, люди. То, что сразу бросается в глаза, когда оказываешься в России, – это серьезные, сосредоточенные, я бы сказал, целеустремленные лица окружающих. На самом деле русские – открытые и дружелюбные, просто редко улыбаются на улице, особенно когда холодно. Куда бы я возвращался снова и снова? Однозначно в Санкт-Петербург: у этого города своя, абсолютно непередаваемая атмосфера.

Санкт-Петербург, наверное, самый европейский из всех российских городов. Кажется, здесь все есть – богатое культурное наследие, развитая инфраструктура. Главное, на мой взгляд, чего в нем не хватает, это света. Особенно осенью и зимой. Выходишь на улицу – темно, потом на короткое время посветлеет, не успеешь оглянуться – опять темно. Но даже с этим недостатком здесь уже научились бороться, по крайней мере, в темное время суток – я говорю о подсветке. То, как подсвечиваются дома в Петербурге, – такого нет больше нигде в мире, это действительно уникальное и очень красивое зрелище. К сожалению, днем ситуация несколько хуже – в квартирах петербуржцев солнце бывает крайне редко. Поэтому как руководитель девелоперской компании я вижу здесь возможность немного улучшить ситуацию – мы строим дома, в которых и рядом с которыми будет светло – настолько светло, насколько позволяет природа. Конечно, не так солнечно, как в Израиле, но уверен, что разница между тем, как это бывает обычно, и тем, что делаем мы, будет ощутима.

Я не ставлю себе заведомо невыполнимых задач – задач, решение которых вообще никак не зависит от меня. Но никогда не ограничиваю себя в мыслях и размышлениях, как что-то может работать лучше. Когда о чем-то много думаешь, решение часто приходит как будто «само собой». Еще один принцип: самому заниматься только тем, в чем разбираюсь, а в остальном полагаться на профессионализм коллег и специалистов. Наша компания – девелопер в западном понимании этого слова. Для строительства мы привлекаем по тендеру профессиональные строительные компании, которые обладают необходимыми для этого ресурсами, брокеридж осуществляют специализированные консультанты и т. д. Каждый занимается своим делом, и в итоге получается неплохой результат.

И, пожалуй, третий принцип, которого я придерживаюсь, – не чинить то, что работает. Я привык полагаться на долгосрочные доверительные отношения с партнерами и не менять их, если на то нет веских причин.

Мы на российском рынке уже семь лет. За эти годы мы построили и ввели в эксплуатацию два торговых центра, коттеджный поселок, крупный бизнес-центр. Был успешный выход на IPO в Лондоне в 2006 году. Был кризис 2008–2009 года, с которым компания успешно справилась. Были приобретения и продажи активов. Я в компании с 2006 года, был непосредственным свидетелем и участником ее развития. Не могу сказать, что мы не совершали ошибок, но в целом стратегия развития компании была выбрана довольно удачно.

В будущее мы также смотрим с оптимизмом. Проект «Триумф Парк», который мы сейчас реализовываем в Санкт-Петербурге, – это, безусловно, наш флагманский проект, с объемом инвестиций порядка $ 1,5 млрд. К его реализации мы привлекли профессиональную и опытную команду. Уже сегодня можно смело сказать, что он обречен на успех.

В конце сентября компания Mirland Development заявила о возможности приобретения нового участка под застройку в Петербурге. Генеральный директор Mirland Development Роман Розенталь в интервью порталу сайт заявил, что на данный момент ни один из предложенных участков не соответствует требованиям, которые выдвинула компания. Он добавил, что в Петербурге Mirland больше всего любит Московский район, однако готова рассмотреть и другие спальные районы города.

Сейчас компания Mirland Development ведет переговоры о покупке участка в Петербурге с двумя потенциальными продавцами. При этом продолжаются поиски новой площадки. "К сожалению, количество участков, которое нам предлагают, немалое, но большинство из них на данный момент не соответствует нашим параметрам, которые были озвучены нами в сентябре: спальный район в чертах города в размере как минимум 150 тыс. кв. м., - говорит Роман Розенталь. - На данный момент площадка не найдена, но мы находимся в переговорах с двумя потенциальными продавцами и продолжаем искать площадку. О наших предпочтениях: больше всего мы любим Московский район, спальный район, но любой район города мы готовы проверить и оценить, потому что видим в Санкт-Петербурге большую перспективу развития именно спальных районов, будь то юг, север, запад и даже восток города".

Как сообщалось, дочерняя организация ООО "Петра-8" компании Mirland Development Corporation заключила со Сбербанком соглашение на открытие кредитной линии почти в $1,5 млрд. Подписание состоялось в Петербурге. Кредит предоставлен для второго этапа строительства комплекса жилых зданий "Триумф Парк" сроком на три года. Комплекс возводится в Московском районе Петербурга.

Роман Розенталь рассказал, насколько компании с иностранным капиталом выгодно кредитоваться в России. "Вопрос выгодно или невыгодно довольно сложный, - говорит он. - Строительство происходит в России, строится проект в Санкт-Петербурге. Западные банки, которые имеют опыт работы в России, большинство из них работают с коммерческой недвижимостью, а не жилой, поэтому практики как таковой финансирования жилого строительства западными банками почти не существует. Поэтому русский местный банк является лучшим выбором для финансирования и строительства, а из русских банков Сбербанк - самый большой банк".

По словам Романа Розенталя, инвестиционный климат в Петербурге очень подходит Mirland Development. Он отмечает, что компания чувствует полную поддержку администрации города в реализации своего проекта. Розенталь напоминает, что Mirland Development является первой компанией в России, которая получила "зеленый аттестат" BREEAM на жилое строительство.

"Процесс непростой, но нами уже пройденный. Мы заведомо не идем в проект, который был расположен, к примеру, на землях бывшего химического завода или где есть плохие отходы. Это проверяется нами уже на стадии выбора проекта", - объясняет Роман Розенталь. Отметим, что система стандартов BREEAM является наиболее известным в мире и широко используемым методом экологической экспертизы объектов недвижимости.

Спрос на качественное жилье в Петербурге далеко не исчерпан: более 70% горожан мечтают улучшить свои жилищные условия, но ежегодно...

Спрос на качественное жилье в Петербурге далеко не исчерпан: более 70% горожан мечтают улучшить свои жилищные условия, но ежегодно это удается всего двум-трем процентам. Своим видением ситуации на рынке недвижимости Петербурга поделился с БН генеральный директор MirLand Development Роман Розенталь.

– Роман, MirLand работает в нескольких регионах России. Каковы, на ваш взгляд, общие тенденции на рынке недвижимости в нашей стране? И что вы думаете о предпочтениях покупателей в Петербурге сегодня?

– Я думаю, что ситуация по всей Российской Федерации схожа. Но особенно четко просматриваются тенденции в европейской части страны. Прежде всего в Петербурге и Москве. Принято считать, что Петербург всегда на несколько месяцев отстает от Москвы, но в 2011-м году здесь очень явно активизировался потребитель. Спрос в третьем квартале, в сравнении со вторым, вырос примерно на 45%. И общие тенденции такие: последние десять месяцев спрос на жилье растет.

– Случалось, когда эксперты называли «ростом» всего одну десятую процента…

– Бывало и так, но сейчас рост спроса очень ощутим. В этом году он уже на 30% выше, чем в прошлом. Это можно видеть по ипотеке. В 2009 году ипотека по стране составляла 143 млрд руб. В 2010-м она подскочила до 365 млрд. А за девять месяцев текущего года она уже достигла 420 млрд. При этом мы знаем, что в последние месяцы года сделки всегда идут более активно.

Точно могу вам сказать, ориентируясь, в том числе, на данные вашего издания: цены росли примерно по проценту каждый месяц. Вы хорошо помните, что в 2009 году они падали. Потому что не было спроса, хотя предложения еще существовали.

Я меньше знаю региональные города, но не вижу никаких предпосылок для того, чтобы ситуация там была принципиально иной – примерно та же картина везде. Конечно, в такой огромной стране можно найти город, в котором все происходит иначе, но я говорю об основной тенденции, которая представляется мне положительной и оптимистичной.

– Вам наверняка известно, что по площади Петербург примерно в полтора раза больше Москвы. Однако Москва практически полностью застроена, а Петербург окружен большим количеством неосвоенных территорий. Какие, на ваш взгляд, территории Петербурга могли бы быть интересны крупным инвесторам?

– Ну, вот здесь возникает некий парадокс Петербурга. Город огромный, как вы правильно заметили, а комплексной застройки, находящейся в активной фазе строительства, в самом городе почти нет. Есть мы, есть «Балтийская Жемчужина», «Северная долина», «Юбилейный Квартал»… Один, два, три проекта комплексной застройки. Может быть, существуют четвертый и пятый, которые я нечаянно забыл. Поэтому можно сказать, что продукт комплексной застройки существует, но в очень небольшом объеме. Ее мало в Москве, потому что там мало участков, но мало и в Питере, хотя потенциал по территории есть. А бизнес не всегда готов вкладывать деньги в развитие инфраструктуры крупных территорий с «нуля».

– Тем не менее многие эксперты считают, что платежеспособный спрос уже исчерпан. И наши чиновники тоже говорят об этом. Допустим, глава Комитета по градостроительству и архитектуре Юлия Киселева не так давно сообщила, что темпы жилищного строительства уже обогнали планы на четыре года. Потому что, по ее словам, сегодня на каждого петербуржца приходится 24,9 кв. м – хотя согласно Генеральному плану добраться до этого показателя собирались только к 2015 году…

– Я чувствую, что спрос далеко не исчерпан. Я вам скажу так. По статистике, которой располагаем мы, более 70% петербуржцев мечтают улучшить свои жилищные условия. Но ежегодно это удается всего двум-трем процентам.

– Так может быть, этот огромный спрос относится к эконом-, а не комфорт-классу, который заявила ваша компания в «Триумф Парке»?

– Не уверен. По началу продаж мы видим, что клиентов больше, чем было в наших даже самых оптимистических прогнозах. Ну а деление на «комфорт» и «эконом», на ваш взгляд, должно дифференцироваться по деньгам или по качеству?

– Я за разумный компромисс, конечно.

– Вот именно! Цена квадратного метра у нас «средняя по больнице» – 75 тыс. руб. за кв. м. А что касается качества, то у нас добротный кирпич-монолит, причем выполненный по индивидуальному проекту. Кроме того, от «эконома» наши дома отличает масса добавочных элементов. Например, фильтры очистки воды, закрытые благоустроенные территории, качественные лифты из Финляндии и многое другое.

– Потребители, которые сейчас бронируют жилье в «Триумф Парке», приходят с одобрением банка на ипотечный кредит или несут предоплату для получения жилья в рассрочку? Вообще, как предпочитает рассчитываться с MirLand основная масса клиентов?

– Околол 60% клиентов идут к нам с ипотекой или полной предоплатой. Все остальные покупают в рассрочку.

– Роман, сейчас одни бизнесмены говорят о том, что кризис продолжается, другие из него вышли, а третьи – он навсегда. Насколько для операторов рынка уходящий 2011 год был легче 2010-го?

– Несравненно. Это как будто две разные эпохи. Прошлый год был крайне тяжелым.

– В чем именно заключалась эта «тяжесть»?

– В невозможности занимать деньги. Ведь девелоперский бизнес состоит из двух составляющих: ты должен быть девелопером, но ты должен быть и финансистом. 2010 год был для финансистов next to impossible – почти невозможно. Эти два года несопоставимы. В прошлом году люди еще не были уверены, вышла экономика из кризиса или нет.

Вообще, я готов озвучить иную теорию о кризисе. С ней можно соглашаться или не соглашаться, но я в нее верю. Не было никаких предпосылок в России к тому, чтобы кризис начался. Здесь больше сработала психология. Россия никогда не была пользователем всех тех товаров, которые привели к кризису на Западе. Все эти дешевые кредитные пакеты, доступная ипотека – всего этого в России не было. У России большой экспорт только в части вывоза ресурсов.

Единственное, что, действительно, могло повлиять на Россию, это цена нефти. Но она упала, а затем быстро пошла вверх. Поэтому я и говорю, что кризис в России был чисто психологическим. Люди получили хорошую встряску, стресс, но не более того. А в 2011 году россияне уже сбросили с себя этот стресс, поверили в то, что кризиса нет.

– На презентации проекта «Триумф Парка» вы говорили об инвестициях в размере 1,5 млрд долл., а совсем недавно назвали уже 1 млрд. Что это значит? Вы понизите качество жилья, построите меньше квартир, снизите затраты на благоустройство?..

Примерно 1,1 млрд будет вложено в строительство жилья. Я говорю «примерно» потому, что в таких больших числах и таких больших проектах одна десятая доля – это люфт. А параметры проекта никак не ухудшались, а только улучшались.

– Роман, наша страна, конечно, не относится к станам третьего мира, но, все-таки, далеко не все западные финансисты нам доверяют. Тем не менее господин Фишман пришел в Россию. Если не секрет, что привело его к нам?

– Не секрет. Я скажу вам, где строит Фишман, и сразу все станет ясно. Он строит в Белоруссии, а это несколько более сложная страна, чем Россия. Строит в Индии, в Таиланде. Сейчас собирается строить во Вьетнаме.

Для Fishman Group Россия – я вас немножко удивлю – это не только не третий мир, а, скорее, первый. Сам Элиезер Фишман сказал бы вам, что в России работать намного легче, чем, например, в Германии.

Мы уже реализовали в Ярославле, Саратове и Москве 230 тыс. кв. м жилья, два торговых центра, бизнес-центр. Но петербургский проект у нас самый главный и самый масштабный.

– Между тем Смольный намерен ввести «мораторий» на свое участие в комплексной застройке территорий – предполагается, что инфраструктуру застройщик оплачивает сам. К MirLand это относится?

– Для начала мы должны понять условия этого «моратория».

Но мы намерены продолжать работу в России, потому что, на мой взгляд, тенденция изменения цен на жилье в ближайшем будущем только одна – вверх.

Справка БН

На протяжении последних 12 лет Роман Розенталь занимал должности финансового директора в международных компаниях, ведущих свою деятельность и в России. В 2006 году Роман Розенталь пришел в MirLand Development Corporation Plc, где занимал должность финансового директора и являлся членом Совета директоров.

Ранее эксперт работал в аудиторских компаниях, в том числе в израильском филиале PricewaterhouseCoopers.

Роман Розенталь имеет степень бакалавра по экономике и бухгалтерском учету колледжа Тель-Авива, а также квалификацию независимого аудитора (CPA).

США и страны Евросоюза прилежно и неустанно вводят все новые санкции против России. Они касаются и финансовой системы страны. В частности, с августа действуют ограничения на привлечение финансирования государственными банками. В то же время экономическая ситуация в России - далеко не лучшая. Об экономической ситуации, о взаимоотношениях девелоперов и финансистов, о том, насколько важно финансирование для строительной отрасли - квазиипотечные кредиты для частных лиц, проектное финансирование для девелоперов, - рассказал генеральный директор Mirland Development Corporation Роман Розенталь.

- Роман, на ваш взгляд, насколько велика зависимость строительной/девелоперской отрасли от кредитов?

Однозначно сказать не могу - не сравнивал с другими отраслями. Но очевидно, что без финансирования строительство будет сильно страдать, поскольку речь идет о кредитовании на начальной стадии проекта.

Мне кажется, кредитование строительства - одно из ведущих направлений для банков, это для них важно. С другой стороны, финансировать строительство менее рискованно, чем другие отрасли. Так как при кредитовании в залог идут реальные активы. Чтобы получить финансирование, доля собственного капитала в проекте должна составлять минимум 30% от стоимости проекта.

Финансирование строительства для застройщика вообще не обсуждается: это важно. Поскольку мы, например, открываем продажи с начала строительства, у нас на любой фазе проекта заемные средства не нужны. Но при начале каждой фазы мы подписываем с банком договор об открытии кредитной линии. В конце сентября мы подписали договор со Сбербанком об открытии кредитной линии на строительство четвертой очереди «Триумф Парка» на 3,1 млрд рублей. Зачем? Это ответственность. Для нас и для наших дольщиков это страховка, что проект будет завершен. Даже если мы не продадим ни одной квартиры. Fishman Group давно на рынке. Нет ни одной компании нашей группы ни в одной стране, которая подвела бы дольщиков.

- А насколько велика зависимость от иностранных банков?

От иностранных банков небольшая зависимость. Собственно, крупных финансовых иностранных игроков на российском рынке и не было.

Кстати, игрок, которого, на мой взгляд, не хватает на петербургском рынке, - Европейский банк реконструкции и развития. Он давно не кредитует проекты в Петербурге: идеология банка - кредитование проектов в регионах.

Никогда крупные иностранные банки не были в России серьезными игроками. Но всегда хотелось, чтобы было больше банков, крупных банков. Больше крупных банков - больше конкуренции, а конкуренция - залог эффективного развития бизнеса. Укрупнение - естественный процесс. Волна, которую организовал Центробанк по изъятию лицензий, на мой взгляд, вполне логична. Думаю, ЦБ продолжит такую политику, направленную в конечном итоге на повышение прозрачности отрасли. С рынка уходят мелкие карманные банки. Я мало верю в будущее карманных банков. Будущее - за крупными банками.

- Какие формы кредитования могут из-за санкций пострадать больше всего?

В первую очередь пострадает проектное финансирование - не потому, что ставки увеличатся, а потому, что сложно будет получить. Ипотечное кредитование пострадает - вырастут проценты по займам.

Но санкции - это даже не катализатор. Макроэкономическая ситуация в России и мире такова, что санкциями тяжело на нее повлиять. В Европе правительства не бегут принимать санкции против России бездумно, понимая, что их экономика пострадает тоже. Сложился общий негативный фон, случился спад экономики, а санкции только добавили красок в общую палитру.

Но спад в экономике - это нормально. Колебания происходят всегда. Конечно, хотелось бы, чтобы последствия этих спадов были менее глубокими и быстро проходили. Зато сейчас любое позитивное изменение политического фона станет поводом для стремительного роста экономики.

Финансы по договоренности

- Будут ли банки в создавшейся ситуации менять условия для проектного финансирования?

Условия будут меняться - они уже меняются. Ставки выросли на 1-2%. Но все происходит селективно. Все, в том числе возможность получить или не получить финансирование, будет зависеть от отношения к застройщику, к конкретному проекту.

Сначала банк рассматривает проект - оценивает его финансовую привлекательность, то есть риски. Затем будут оценивать репутацию застройщика, track record (репутация, история, сегодняшнее состояние. - «Эксперт С-З»).

Может увеличиться требуемая банком сумма собственных средств. И, конечно, банки более консервативно будут рассматривать прогнозы по доходам конкретного объекта.

- Какие проекты, по-вашему, смогут получить проектное финансирование?

Понятно, если не хватает жилья, земли в каком-то городе, там легче получить кредит - все раскупят, возврат средств банку обеспечен. Это Москва, Санкт-Петербург, другие города-миллионники. С этой точки зрения нашей компании довольно комфортно работать - мы строим именно в таких городах.

- От каких банков легче будет получить финансирование - может быть, банков с участием иностранного капитала?

Размер банка - вот критерий. Банк, который сможет привлечь деньги в данной ситуации.

- Например, банк с государственным участием?

Таким банкам, конечно, помогает факт государственного участия. Какой-нибудь условный Интерпитербанк, где сто клиентов, и Сбербанк России находятся в разных весовых категориях. Сбербанку денег дадут, условному Интерпитербанку вряд ли.

И так же, как банк оценивает девелопера, девелопер оценивает банки. Кроме того, если Сбербанк кредитует какой-то проект, к этому проекту возникает больше доверия. Люди поняли, что Сбербанк умеет считать риски и в трудные времена может найти средства и сохранить устойчивость.

Двигатели рынка

Понятно, что ипотечные кредиты подорожают, а платежеспособный спрос населения сократится. В то же время застройщикам, ведущим жилые проекты, понадобятся средства. Банки, как мы выяснили, не каждому предоставят кредитную линию. Где выход? Есть ли наготове другие финансовые инструменты - например IPO?

Если Сбербанк не дает финансирования, то смысла выходить на IPO нет. Корпоративные облигации будут развиваться, так же как и другие альтернативные способы финансирования. Насколько они будут прозрачны, легитимны - неизвестно.

Ипотека, действительно, один из драйверов продаж, но не единственный. В Петербурге примерно 40% сделок, насколько мне известно, происходит с привлечением ипотечных денег. Ну, сократится количество сделок наполовину. Это приведет к сокращению рынка, но не к его полной стагнации. Я еще не видел стран, где из-за этого полностью остановилось бы строительство жилья.

Ужесточение условий кредитования, например удорожание обслуживания кредита, скажется на ценах для конечного потребителя?

Если кризис - кризис для всех. Поэтому возможность повышать цены для застройщика ограничена. Придется зарабатывать меньше - есть потолок. Есть потребитель, его покупательская способность, есть конкуренты. Всем придется сократить прибыль. Как в любой другой отрасли. Цикл снижения - он для всех.

В то же время цены на строящуюся недвижимость не могут падать - они могут адаптироваться к условиям. Но пузыря на петербургском рынке нет: Петербург - это город, куда приезжает множество людей. И жилья здесь не хватает.

- Как ситуация отразится на спекулятивных покупках?

Мы определенно видим связь. Когда рубль стал демонстрировать понижающий тренд, спекулятивных сделок стало меньше. Mirland Development не зависит в нашем петербургском проекте от инвесторов. И мы рады этому.

Инвесторов, конечно, будет меньше. Они были заметными игроками на рынке. Их уход с рынка скажется на всех. Но уйдут они в том случае, если будет кризис.

Сегодня, когда понятно, что экономика замедлила рост, курс рубля снижается, не исключено, что инвесторы будут более осторожны.

- Планируете ли вы оставаться в Петербурге, невзирая на некоторые экономические сложности?

Сейчас у нас есть разрешение на строительство четвертой очереди «Триумф Парка». Мы уже вышли на площадку. Продажи пока не открыли - начнем по ситуации. Пока мы смотрим, что происходит, рисуем себе сценарий.

Новых участков под застройку пока не покупали. Нас не устраивают цены. Хозяева участков хотят получить прибыль и продавца, и девелопера, при этом все риски переложить на девелопера. Нам нужны проекты, которые были бы нам интересны, и прибыль. Я надеюсь, что экономическая ситуация приведет к ценам, которые будут доступны.

Санкт-Петербург.