Последние два года отмечается замедление темпов роста ипотечного рынка. Ожидается, что в 2013 году объем ипотечного кредитования вырастет на 26%, в то время, как годом раньше прирост за первое полугодие составил 57%. В следующем году снижение роста ипотеки продолжится, и по прогнозам прирост за 2014 год составит 15%-20%. Сегодня в статье мы рассмотрим:

Прогнозы по процентным ставкам

Причины снижения объема ипотечного кредитования

Структуру рынка ипотечного кредитования

Позиции банков на рынке ипотечного кредитования

Причины снижения объема ипотечного кредитования – в росте процентных ставок начиная с 2012 года и неопределенность на мировых финансовых рынках. Только во втором полугодии ставки немного понизились. Первым понизил потом и АИЖК. В условиях конкуренции многие банки снизили требования к заемщикам и к первоначальному взносу по ипотеке.

Динамика изменений процентной ставки

В июне 2011 года процентная ставка составляла 12,3%, в июне 2012 года произошло снижение ставок по ипотеке до 12% годовых, а в июне 2013 года ставка поднялась до 12,7% годовых. К концу 2013 года процентные ставки немного понизились, и кредит можно получить под 12% годовых.

Некоторые аналитики прогнозируют снижение ставок в 2014 году за счет того, что банки сейчас нуждаются в заемщиках больше, чем во вкладчиках. Об этом говорит снижение ставок по депозитам в 2013 году.

Однако многие специалисты считают, что ставки могут и увеличиться, в зависимости от ситуации на экономическом рынке. Банки закладывают в кредит все виды рисков, которые возросли. Предпосылками к снижению ставок выступают экономическая стабильность, прозрачность рынка и прогнозируемость инфляции, но пока данных предпосылок нет, а ситуация с инфляцией остается неясной.

Однако российские власти постоянно высказываются о необходимости снижения процентных ставок по ипотеке. Представители Центрального Банка считают, что в 2014 году инфляция будет замедляться до уровня 5% и ниже. После того, как инфляция снизится до уровня 3%, можно будет говорить о снижении ставок до желаемых 6% годовых.

Структура ипотечного рынка

С середины 2012 года структура ипотечного рынка существенно изменилась. Все больше растет доля кредитов на приобретение жилья на первичном рынке. По итогам первой половины 2013 года доля ипотеки на первичном рынке составила более 30% от общего объема кредитов на жилье.

Увеличение объемов выдачи кредитов на покупку первичного жилья связано с ростом строительной отрасли. Начиная с 2011 года, наблюдается постоянный рост ввода в эксплуатацию нового жилья. Особой популярностью пользуются новостройки Новой Москвы, в которой планируется построить до конца 2013 года 1,1 млн. квадратных метров жилья.

Скорее всего, при сохраняющихся темпах роста жилищного строительства, темп прироста выдачи ипотеки в 2014 году сохранится, и до конца года составит 40% общего объема ипотечных кредитов. Увеличение объемов строительства и ипотечного кредитования в направлении первичного жилья способствует увеличению предложения, и как следствие, повышению доступности жилья.

Однако при этом к кредитным рискам добавляются высокие риски строительной отрасли. На фоне высоких темпов строительства и повышения спроса на недвижимость банки существенно снизили требования к объектам недвижимости. В случае экономического спада в 2014 году это может привести к временной остановке объектов с низкой долей готовности, что отразится на спросе на ипотеку в недостроенных домах и на качестве уже выданных кредитов.

Позиции крупнейших банков

Государственные банки продолжают доминировать на рынке ипотечного кредитования. За первое полугодие 2013 года Сбербанк, ВТБ24 и Газпромбанк увеличили свою долю выдачи ипотеки с 65% до 68% всего объема ипотечного рынка. В целом доля государственных финансовых институтов, таких как Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, Связь-Банк, Банк Москвы, превысила 74% общего рынка.

В 2013 году ВТБ24 значительно усилил позиции. В 2012 году его доля была 14%, а в 2013 году выросла до 18%, что обгоняет темп прироста рынка в 2,5 раза. Доля Сбербанка в общем объеме выдачи ипотеки в последние два года продолжает снижаться и в первом полугодии 2013 года составила 43%, в то время как в тот же период 2012 года она составляла 45%.

В усилении роли государственных банков играет роль и возвращение на рынок Банка Москвы, который за первые шесть месяцев 2013 года выдал в 15 раз больше кредитов, чем за первое полугодие 2012 года.

Лидером по выдаче кредитов на покупку жилья на первичном рынке является банк «Возрождение», в котором доля выдачи ипотеки на первичном рынке составила 83% всего объема ипотечного кредитования. В Банке «Санкт-Петербург» объем кредитов на покупку жилья на первичном рынке – 81% всего объема ипотеки.

Государственные банки работают с первичным рынком менее активно: в банке ВТБ 24 объем кредитов на покупку первичного жилья составляет 38%, а в Банке Москвы – 30% от общего объема ипотечных кредитов.

По итогам шести месяцев 2013 года в десятку крупнейших ипотечных банков вошли Банк «Санкт-Петербург», темпы прироста выдачи ипотеки которого составили 215,2%, «Райффайзенбанк», с темпами прироста 130,1%, и «Ханты-Мансийский банк» – темп прироста 116,2%.

Условия получения ипотеки

Для большинства жителей России кредит на жилье остается недоступным. Изменить ситуацию может только снижение цен на недвижимость на 30%. В тоже время требования к заемщикам значительно снизились, и оформить ипотечный кредит стало намного легче, чем несколько лет назад.

Средний возраст заемщиков становится ниже, и большее количество людей в возрасте 25-35 лет оформляют ипотеку. Чаще всего заемщики – это мужчины в возрасте до 35 лет с высшим образованием, стабильной работой, положительной кредитной историей, которые проживают в городе с населением более 500 000 человек. Ипотеку обычно оформляют супруги с высшим образованием в возрасте от 25 до 45 лет с одним ребенком и семейным бюджетом от 60 000 до 110 000 рублей.

Наиболее лояльные требования банки выдвигают при оформлении кредитов на жилье эконом-класса, потому что оно отличается минимальными рисками. Самые жесткие требования выдвигаются при покупке в кредит элитной загородной недвижимости.

В последнее время снизились требования к срокам и месту работы. Стало реально оформить кредит заемщикам творческих специальностей и клиентам с нестабильным доходом. Многие банки вводят ипотечные программы по одному или двум документам.

Например, Сбербанк, ВТБ24, Росбанк, ДельтаКредит выдают кредиты без подтверждения дохода и трудовой занятости, при условии внесения первоначального взноса от 30% стоимости недвижимости. В Альфа-Банке корпоративные и зарплатные клиенты могут получить ипотеку под 11,7% годовых при первом взносе от 40% стоимости жилья.

Для привлечения клиентов банки разрабатывают комплексный подход к ипотеке, при этом заемщики имеют доступ к кредитным картам, потребительским кредитам, вкладам и страховым услугам. Такой подход позволяет снизить стоимость ипотеки. Более демократичные требования выдвигаются к минимальному первоначальному взносу, который уменьшился до 10%.

Цены на недвижимость в Москве

Цены на жилье продолжают расти. С 1 января 2013 года до 1 мая 2013 года в Москве и Московской области стоимость новостроек увеличилась на 16,5%. В ближайшее время стоимость жилья увеличится до 20%.

На элитное жилье и недвижимость бизнес-класса цены растут ориентировочно на 10%-15% в год, а прирост цен для Подмосковья до конца 2013 года достигнет 20%. Самым большим спросом пользуется жилье эконом-класса, поэтому в 2014 году будет строиться много недвижимости небольшого метража. Это позволит снизить цену до минимума.

Стоит ли брать?

Стоит ли брать ипотеку в 2014 году? Заинтересованность в ипотечных кредитах не уменьшается. Из-за того, что многие заемщики выплачивают кредит досрочно, рост цен на недвижимость компенсирует проценты по кредиту. По статистике ипотеку чаще всего оформляют люди, у которых уже есть сбережения. Поэтому они вносят первоначальный взнос до 55% стоимости жилья, и впоследствии, стараются погасить кредит досрочно.

В усредненном значении заемщик успевает выплатить 20% ипотеки до момента досрочного погашения. С учетом того, что цены на недвижимость в Московском регионе повышаются до 10% ежегодно, а процентная ставка по кредиту в среднем 12,6%, то фактор стоимости недвижимости не играет решающей роли.

Ипотека – это реальная возможность, имея небольшую сумму денег, стать владельцем квартиры. Часто оплата аренды жилья и коммунальных услуг выходит дороже, чем выплата ипотечного кредита. К тому же это выгодное вложение средств. Ведь с учетом инфляции и роста цен на недвижимость, проценты по ипотеке практически полностью компенсируются. Особенно если есть возможность внести достаточно крупный первоначальный взнос и выплатить кредит досрочно.

Потенциальному заемщику ипотеки сегодня нет смысла откладывать получение кредита на несколько месяцев. Вероятность того, что процентные ставки за 2014 год существенно снизятся, невелика.

В наступившем году некоторые банки могут пойти на нарушение правил, по которым заемщики должны ежемесячно выплачивать по кредиту не более половины своих доходов.

Материя первична

Большинство опрошенных БН игроков отечественного ипотечного рынка главной тенденцией минувшего года назвали опережающий рост спроса на новостройки.

В частности, по оценке начальника управления развития розничного бизнеса банка «Интеркоммерц» Татьяны Павловой, этот тренд объясняется уравниванием процентных ставок по таким кредитам со ставками вторичного рынка. Проще говоря, кредиторы все чаще в своих продуктах снимают наценку на инвестиционный период (время до передачи готовой квартиры в залог банку). «Первыми снизили ставки банки с участием госкапитала (Сбербанк, ВТБ24) и тем самым вынудили всех остальных ипотечных игроков последовать их примеру», – напоминает специалист.

А по мнению директора Северной филиальной сети агентства «Александр Недвижимость» Михаила Гаврилова, популярность ипотеки на первичку достигла таких масштабов, что даже отрицательно отразилась на других сегментах рынка недвижимости. «Рост кредитования первички ударил по аренде жилых помещений, сократив доходы агентств, специализирующихся на найме», – уточнил он.

Естественно, столь ярко выраженный процесс быстро сойти на нет не может. Соответственно, следует ожидать, что в наступившем году рост ипотечного рынка также будет происходить преимущественно за счет кредитования покупки жилья на первичном рынке.

В целом же в 2013 году суммарный объем выданных ипотечных кредитов по стране увеличился по сравнению с 2012 годом почти на 30%, до 1,3 трлн рублей. Но в 2014 году ожидается более умеренный рост. По прогнозу руководителя Аналитического центра АИЖК Михаила Гольдберга, он составит порядка 15%.

Классовая борьба

Следующая, перешедшая в новый год тенденция – рост популярности ипотечного кредитования при приобретении объектов относительно дорогих классов жилья.

Уточним, сегодня в ряде регионов с привлечением жилищных кредитов покупается до 50% квартир в сегменте новостроек эконом-класса. Но параллельно в течение всего минувшего года росло число ипотечных сделок в других сегментах. «Мы наблюдаем небывалый всплеск интереса к ипотеке на элитные объекты», – заявлял БН в июне директор управления привлечения инвестиций холдинга RBI Андрей Останин.

Получение кредита на покупку объекта стоимостью в десятки миллионов рублей перестало быть редкостью. «В 2013 году нашей самой крупной ипотечной сделкой в Петербурге оказалась выдача кредита в размере 40 млн рублей на приобретение жилья в строящемся доме», – сообщил директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка России Аркадий Бочарников.

«Самый большой кредит на сумму 50 млн руб. в прошлом году мы выдали клиенту для приобретения загородного дома с участком в Курортном районе», – отмечает директор Северо-Западного регионального центра ЗАО «Райффайзенбанк» Александр Конышков.

«Клиент приобретал пятикомнатную квартиру в центре города, на Шпалерной улице, – рассказывает региональный директор Северо-Западной дирекции Росбанка Илья Злуницын. – Стоимость квартиры площадью около 250 кв. м равнялась 32 млн руб. Кредит составил 15 млн руб.».

Напомним, в ходе аналогичного опроса по итогам 2012 года банкиры в большинстве называли более скромные цифры.

Рост числа ипотечных сделок в сегментах бизнес- и элит-класса в наступившем году также продолжится. Этому кроме прочего будет способствовать усиливающаяся либерализация условий выдачи кредитов, к которой банкиров подталкивает растущая конкуренция.

Поле для маневра

«Доля госбанков на ипотечном рынке составляет около 80%, поэтому остальным банкам приходится работать в условиях жесткой конкуренции, чтобы удержать объемы выдач ипотечных кредитов и не уступать по предлагаемым условиям», – поясняет Татьяна Павлова. Рынки же недвижимости классов «комфорт» и «элит» остаются площадками, где, благодаря особым условиям, возможны прорывы игроков второго эшелона.

Оговоримся: программы кредитования с высоким первым взносом и сокращенным пакетом подтверждающих доход документов большинство ведущих игроков уже запустило. «Кредит “по двум документам” – не новость и у большинства банков присутствует в линейке», – констатирует Татьяна Павлова. Напомним, именно эти продукты популярны у россиян с высокими доходами.

На очереди пересмотр подхода к DTI. Debt to income – это отношение долга к доходу. И сегодня большинство банков придерживаются правила, что в рамках займа должник может ежемесячно выплачивать не более 45-50% ежемесячного заработка. В противном случае риски дефолта заемщика якобы чрезмерно возрастают. Но, отмечает начальник отдела ипотечного кредитования Центра ипотечного кредитования ВТБ24 Татьяна Хоботова, если некий гражданин зарабатывает гораздо больше, чем необходимо на удовлетворение ежедневных потребностей, он вполне мог бы ежемесячно выплачивать и 70% доходов.

То есть в наступившем году можно ожидать официального появления ипотечных продуктов с «высоким» DTI. И, понятно, россияне с крупными зарплатами жильем эконом-класса не интересуются.

Кроме того, вполне возможно, что вслед за ВТБ24 ряд игроков запустит программы с дополнительными скидками на кредиты свыше 5 млн. рублей. Что также будет способствовать росту популярности приобретения в ипотеку относительно дорогой недвижимости.

Большие братья

Также к упрощению требований по запрашиваемому с заемщика пакету документов ведет развитие банковских технологий. Различные компьютерные программы все с большей вероятностью позволяют предсказать будущее поведение потенциального заемщика по параметрам, которые отражаются не в документах, а в анкете либо других источниках информации. Соответственно, отпадает надобность в проверках по вороху справок.

Например, в конце 2013 года Национальное бюро кредитных историй и компания по созданию программного обеспечения для оценки потенциальных заемщиков FICO разработали новый программный продукт, который позволяет предсказывать дефолт заемщика с учетом поведения людей из его ближайшего окружения. В том числе и с учетом поведения знакомых из социальных сетей. Проще говоря, если среди знакомых потенциального заемщика много должников – кредит могут не дать.

«В нашей базе кредитных историй содержатся записи о 62 миллионах заемщиков, – пояснил БН принципы работы программы директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков. – У каждого заемщика есть номера телефонов, адреса, кредитные счета и другие характеристики. Когда такие параметры у двух заемщиков совпадают – мы говорим о связи между ними. Например, если домашний номер телефона у двух заемщиков совпадает, можно предположить, что они родственники».

Нетрудно догадаться, что совершенствование моделей оценки продолжится и в наступившем году.

Впрочем, технологическая революция касается не только методик проверки будущих заемщиков. В минувшем году Сбербанк перевел сотрудничество с контрагентами в онлайн-режим. В частности это позволяет сотрудникам агентств недвижимости и застройщиков отслеживать процесс прохождения заявки на кредит в режиме реального времени. «Если заявка рассматривается семь дней, она буквально горит красным цветом на мониторе банковского специалиста», – отмечает заместитель председателя Северо-Западного банка ОАО «Сбербанк России» Марина Чубрина.

Логично ожидать, что 2014 год станет годом перехода в онлайн-режим всех российских игроков рынка жилищного кредитования. То есть сроки рассмотрения заявок сократятся еще больше.

Государственное дело

Одним из значимых трендов наступившего года будет продолжающееся усиление на ипотечном рынке роли различных госинститутов. Прежде всего, ужесточится контроль. Например, ждут третьего чтения два посвященных потребкредитованию законопроекта, жестко регулирующие правила составления кредитных договоров, в том числе и ипотечных.

Со своей стороны обещает активизировать работу АИЖК.

Уточним, в ноябре Агентство пошло на кардинальный пересмотр своих принципов работы на ипотечном рынке. В частности, сняло ранее обязательное требование к заемщикам подтверждать свои доходы справкой по форме 2НДФЛ.

Сейчас АИЖК разрабатывает новые опции, нацеленные на стимулирование продаж. Например, готовит к запуску новую версию программы «Переезд». По словам директора департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Марии Поляковой, запуск продукта предполагается в первом квартале 2014 года. Напомним, «Переезд» представляет собой заем на приобретение нового жилья под залог имеющейся недвижимости. При этом заемщику на продажу старого жилья дается отсрочка до двух лет. Разрабатывался продукт в том числе и для междугородних переездов.

Из других игроков российского ипотечного рынка опыт АИЖК попытался перенять только банк DeltaCredit. Продукт «DeltaПереезд» был запущен 30 сентября прошлого года.

В целом же из планов АИЖК на 2014 год наиболее значимыми для рынка недвижимости можно считать следующие. Агентство намерено внедрить в стране единую систему жилищных субсидий, в том числе и в сегменте социальной ипотеки. «В социальных продуктах агентство прорабатывает вопрос унификации условий предоставления субсидий для различных категорий заемщиков», – говорит Мария Полякова. По ее словам, сегодня каждая категория заемщиков получает разные формы поддержки: в разном объеме и на разных условиях. Единая же форма предусматривает более крупный размер субсидии, но впоследствии получатель будет обязан расходы возместить.

Делайте ставки

Наконец, нужно сказать несколько слов о процентных ставках. Текущие прогнозы для потенциальных заемщиков благоприятны. Ставки либо останутся на сегодняшнем уровне, либо еще снизятся.

«Снижение ставок в 2014 году будет происходить только за счет социальных продуктов, таких как “Молодые учителя”, “Молодые ученые” и тому подобные», – полагает генеральный директор «Балтийской ипотечной корпорации» Галина Афанасенко. Незначительное, на 0,1-0,2 процентного пункта, снижение ставок прогнозирует и Михаил Гольдберг.

Впрочем, к текущим прогнозам БН предлагает относиться с осторожностью. В начале минувшего года эксперты дружно утверждали, что ставки будут расти все двенадцать месяцев. Потолок назывался в 13,5%. Но с марта, достигнув отметки в 12,9%, средневзвешенные ставки пошли вниз.

Кстати, мы завели канал в Telegram, где публикуем самые интересные новости о недвижимости и риэлторских технологиях. Если вы хотите одним из первых читать эти материалы, то подписывайтесь: t.me/ners_news .

Подписка на обновления

Наступил новый год, а значит, уже можно сделать предварительный прогноз, какой будет ситуация на рынках недвижимости и ипотеки в 2014 году. Чего ожидать людям, подумывающем о жилищном кредите или уже взявшим ссуду на приобретение квартиры: ставки вырастут или упадут? Что будет с ценами на недвижимость? Сложнее или легче будет получить ипотеку, и чего ожидать заемщикам от крупнейших игроков рынка: Сбербанка, ВТБ24 и Альфа-Банка?

Рынок недвижимости

О том, что жилая недвижимость в России из-за своей цены доступна, мягко говоря, не всем, можно даже не говорить. При этом складывается парадоксальная ситуация: с одной стороны, потенциальный спрос на жилье очень далек от удовлетворения; с другой - на рынке крайне мало предложений с адекватным соотношением цена - качество, а с третьей – на вторичном рынке предлагается немало жилья, не соответствующего потребностям покупателей, которое висит на риэлтерских сайтах много месяцев подряд. Другими словами, цены на недвижимость практически топтались на месте; некоторые эксперты называют такое положение дел «ценовой консервацией» и утверждают, что предпосылок для его изменения не наблюдается, по крайней мере в первые месяцы 2014 года. Многие при этом ссылаются на долгосрочность тренда: стагнация цен на рынке жилья (среднегодовой рост – примерно 6%, по данным ГдеЭтотДом.Ru) наблюдается четвертый год подряд.

Прибавим общую неопределенность в экономике: практически нулевой рост ВВП и угроза рецессии, курс Центробанка на ослабление рубля, перспективы введения налога на жилье по рыночным ставкам, дорогие ипотечные кредиты – все это не способствует уверенности в завтрашнем дне ни у людей, думающих об ипотеке, ни у застройщиков. О последних следует сказать особо: высокая бюрократизация строительного сектора, а также дороговизна земель и другие факторы, о которых не принято говорить вслух, выливаются в ничтожно малые объемы строительства, при которых удовлетворить спрос граждан со средними доходами на доступное жилье попросту невозможно.

Не удивительно, что в своих прогнозах на 2014 год эксперты сходятся на том, что рынок недвижимости продолжит стагнировать, а цены на недвижимость останутся примерно такими же, как были в конце 2013 года. Существенно подорожают лишь жилые объекты, расположенные вблизи строящихся станций метро (в частности, в Москве).

Ипотечные кредиты

Вслед за «чисткой» банковского сектора Центральный банк РФ и лично Эльвира Набиуллина занялись разработкой действенных механизмов удешевления ипотечных займов. Инициатива госорганов не нова: еще в мае 2012 года вышел Указ Президента РФ № 600 «О мерах по обеспечению граждан доступным и комфортным жильем». Была поставлена задача снижения ставки по жилищным кредитам до уровня инфляции плюс 2,2 процентных пункта, а также на 30% увеличить количество выдаваемых ипотечных кредитов. На практике ситуация, к сожалению, пока обратная: средняя ставка по кредитам на жилье (в рублях) выросла с 11,9% годовых (январь-февраль 2012 года) до 12,6% (конец III квартала 2013 года). АИЖК даже прогнозирует, что по итогам IV квартала средняя ставка по ипотеке и вовсе достигнет 13% годовых.

Из этого следует вывод, что снижение ставок по ипотеке в 2014 году, скорее всего, не состоится. Произойти оно может только в случае давления Центробанка на крупнейших игроков рынка с одновременным внедрением тех самых «действенных механизмов», которые упоминались выше. Но даже в этом случае на ставку «инфляция + 2,2%» (то есть примерно 9% годовых) можно пока не рассчитывать. Во-первых, это слишком радикальное понижение, на которое банки попросту не пойдут, а во-вторых, такая ставка превышает ставку рефинансирования (под которую Центробанк предоставляет кредиты всем коммерческим банкам) менее чем на 1 процентный пункт – сейчас она составляет 8,25%. (собственно, одной этой цифры достаточно, чтобы забыть о падении ипотечных ставок ниже отметки 11%.)

В подтверждение этого вывода можно привести итоги опроса первых лиц российских банков, проведенного рейтинговым агентством «Эксперт РА»: 88% участников рынка не предвидят изменений процентных ставок по ипотеке в ближайшие шесть месяцев. Другими словами, ставки с большой долей вероятностью останутся на нынешнем уровне либо претерпят незначительные изменения (в пределах 0,5%). При этом специалисты «РА Эксперт» констатируют, что ожидания банков практически совпадают с их планами относительно процентных ставок по ипотеке: 75% опрошенных планируют в ближайшее время оставить их без изменения. Любопытно, что при этом каждый пятый респондент признался, что его банк подумывает удешевить кредит на жилье более чем на 0,5%.

Брать кредит нельзя ждать

Где поставить запятую в этой фразе – каждому придется решать самостоятельно. В данный момент процентная ставка – ключевой параметр при выборе банка (это мнение 83% банкиров, опрошенных агентством «РА Эксперт»). Лидеры в сегменте ипотечного кредитования – Сбербанк и ВТБ 24 – устанавливают достаточно высокую ставку: 13-14 процентов годовых. Впрочем, такие условия смягчаются льготными условиями для зарплатных клиентов и работников предприятий, прошедших аккредитацию банка, а таких клиентов очень много у обоих госбанков.

Итак, цены на недвижимость не растут, а процентные ставки могут снизиться в результате правительственных мер. Возникает вопрос: стоит ли брать ипотеку в 2014 году или можно подождать? С одной стороны, ставки по ипотеке могут снизиться – с учетом серьезной суммы понижение даже на 0,7 пункта даст заемщику неплохой выигрыш, а значит, можно подождать, пока «ипотечно-процентные» разработки Центробанка шагнут со страниц документов в реальную жизнь. С другой стороны, инфляцию тоже никто не отменял – по итогам 2013 года она составит около 7%; естественно, что дорожает при этом и недвижимость. Следовательно, тот, кто думает подождать с ипотекой и не брать ее в наступившем году, должен учитывать, что к концу 2014 года на жилье придется занимать еще большую сумму, чем сейчас (а значит, и процентов в абсолютном исчислении уплачивать больше).

Чего ждать от банков

На долю лидеров – Сбербанка, и – в данный момент приходится 68% ипотечного рынка. В 2014 году группа ВТБ (средняя ставка ВТБ24 по ипотечному кредиту - 12,43%) намерена увеличить ипотечный портфель на 40%, а Сбербанк хочет «прибавить» до 49% (сейчас 48%). Это означает, что оба банка продолжат активное продвижение своих жилищных кредитов – и, вполне возможно, немного снизят ставки, пользуясь своим положением лидеров рынка.

– крупнейший б анк без госучастия предлагает ипотеку под те же 12,5% (в среднем) и проводит акцию: с 5 декабря 2013 года по 5 февраля 2014 года клиенты, взявшие кредит на сумму от 5 млн рублей, получают скидку 0,5% от стандартной процентной ставки. Она сейчас составляет 11,7-13 процентов для наемных работников, 12,2-13 процентов – для индивидуальных предпринимателей и собственников бизнеса. С учетом акции, ипотечный заемщик Альфа-Банка сможет взять кредит на жилье практически под тот же процент, что и в АИЖК, предлагающем одну из самых низких по рынку ставок (11,2-12,5 процентов годовых). Наконец, в Газпромбанке можно взять ипотеку под 12-14,55 процентов.

Возникает вопрос: легче или сложнее будет получить ипотеку в 2014 году? Здесь ответ очевиден: без изменений. Хотя еще в 2012 году банки снизили требования к заемщикам (некоторые выдавали ипотечный кредит вообще без справок о доходе), и эта лояльность может «аукнуться» ростом просрочки платежей, закручивать гайки банки в начале 2014 года едва ли будут. Единственная категория заемщиков, к которой традиционно предъявляются жесткие требования, - люди со скромным первоначальным взносом. Но с этой точки зрения, следующий год никаких сюрпризов не принесет: как были ставки для таких клиентов выше, так суровыми и останутся.

Таким образом, заемщики могут ожидать разнообразных предложений и акций по ипотеке. А вот резкого снижения ставок пока ожидать не приходится, как и роста рынка доступного жилья.

Ипотека является исключительно выгодным способом кредитования, причем, предоставление кредита под залог приобретаемой недвижимости выгодно решительно для всех:

• Для граждан, заинтересованных в улучшении жилищных условий. Для многих семей ипотека - единственная возможность приобрести собственное жилье;
• Для банков, для которых прибыльное вложение средств под проценты обеспечивается надежным, ликвидным залогом в виде приобретаемой недвижимости;
• Для государства, которое заинтересовано в развитии жилищного строительства. Интерес заключается в оживлении строительного рынка как перспективной базе налогообложения и поддержании значительного количества рабочих мест, а также в обеспечении жильем социально незащищенных категорий населения

В рамках данной статьи предлагается обзор ипотечных кредитов Сбербанка, которые действуют в настоящее время. Также будут рассмотрены основные тенденции, которые имеют влияние на рынок кредитов сейчас, и будут влиять на процентные ставки Сбербанка по ипотеке в 2014 году. Это позволит читателю получить более полное представление о том, чего ждать от рынка кредитования в ближайшее время.

Тенденции

Прежде всего, необходимо отметить тот факт, что темпы роста рынка ипотечного кредитования замедляются уже третий год подряд. Если по первому полугодию 2012 года показатель прироста составлял 57%, то по аналогичному периоду 2013 года этот показатель уже составляет 26%.

Главным образом, столь сильное «охлаждение» рынка объясняется довольно устойчивым ростом процентных ставок, который стартовал в начале 2012 года . В ноябре 2013 года, напротив, наблюдалось некоторое оживление ипотечного кредитования, рынок оживляется за счет влияния следующих факторов:

• Активное развитие государственных программ, обеспечивающих льготное кредитование определенным категориям населения. Причем, льготные программы развиваются не только на федеральном, но и на региональном уровне;
• Снижение процентных ставок крупнейшими банками, работающими под государственным контролем. Первым снизил процентные ставки Сбербанк, за ним последовало снижение ставок банком ВТБ24 и еще рядом крупных кредитных организаций;
• Смягчение требований к финансовому состоянию заемщикам и размеру первого взноса для более мелких банков, что было вызвано отсутствием иных возможностей конкурировать на рынке ипотечных кредитов.

В данный момент процентные ставки по ипотечным кредитам стабилизировались, эксперты рынка считают, что до конца года каких-либо значительных изменений не предвидится.

Достаточно низкий процент сейчас предлагается исключительно в рамках акций, действующих до 31 мая 2014 года, причем, подобные акции действуют еще в ряде банков.

Впрочем, такой прогноз был сделан на основании текущей экономической ситуации. Если уровень инфляции не будет расти - снижение ставок вполне возможно, поскольку ипотека является для банков вполне надежным способом вкладывать средства, а в банках скопилось значительные объемы денежных средств (что отчасти подтверждается повальным снижением процентных ставок по вкладам при ужесточении крупными банками требований к заемщикам).

Ипотека и новостройки

Широкая популярность ипотечных кредитов наблюдается на рынке первичного жилья, в 2013 году доля кредитов на новое жилье составляет 30% всех ипотечных кредитов, и аналитики прогнозируют, что эта доля вырастет до 40% в 2014 году. Это связано с ростом строительного рынка - ассортимент предложений для потенциальных покупателей значительно расширился, а планировки современных квартир (даже если речь идет о сегменте эконом-класса) выгодно отличаются от планировок квартир, представленных на рынке вторичного жилья. При этом ценовая разница вполне позволяет отдать предпочтение более комфортной квартире в новостройке.

С другой стороны, аналитики считают, что рост выдачи кредитов на приобретение новостроек сопряжен с определенным риском для банковского кредитного портфеля. Ведь если вторичная квартира, может быть оформлена в залог при выдаче кредита, то новостройка может быть оформлена только при официальной регистрации прав собственности, что происходит далеко не сразу даже после ее возведения. Если же на данном этапе возникнут проблемы с выплатами, банку будет достаточно сложно получить назад свои средства. Это обстоятельство может негативно отразиться на ипотечных кредитах, выдаваемых для приобретения строящегося жилья.

Прогноз на 2014 год

Итак, на основании имеющейся информации и мнений экспертов рынка ипотечных кредитов можно сделать вывод о том, что рост рынка продолжит замедление и в 2014 году. В том случае, если экономическая ситуация не изменится, рост будет в пределах 20%, если же ситуация будет ухудшаться, можно прогнозировать рост в пределах 15%.

Основываясь на том, что рынок жилищного строительства продолжает стремительно расти, а девелоперы, застройщики и банки все чаще разрабатывают совместные продукты, акцент кредитования будет смещаться в сторону рынка первичного жилья. Кроме того, банки готовы поддерживать строительство даже в случае возникновения затруднений у застройщиков. Поэтому общий прогноз остается прежним - отсутствие изменений в 2-ом квартале 2014 года и возможное снижение ставок на протяжении года.

Ипотечные кредиты Сбербанка

Далее будут рассматриваться ипотечные продукты, которые Сбербанк предлагает в текущем 2014 году. Как и все кредитные линейки банка, ипотека от Сбербанка включает базовые программы, отвечающие потребностям граждан, которые планируют приобретение готового жилья, а также недвижимости, находящейся в стадии строительства, и кредиты непосредственно на строительство.

Работают и специальные кредитные программы, предполагающие кредитование приобретения загородной недвижимости, гаражей, а также программы по рефинансированию кредитов, кредиты с участием государственного субсидирования.

В рамках ипотечного кредитования от Сбербанка также гражданам предлагается участие в акциях, что предполагает для участников более интересные процентные ставки, чем в стандартных ипотечных продуктах. На данный момент действует 3 акции, ограниченные различными датами (до 31-ого мая либо 31-ого июня 2014 года).

Базовые программы кредитования

Кредит на приобретение готового жилья

Эта программа Сбербанка предназначена для приобретения готового жилья, обеспечением по кредиту может служить приобретаемая недвижимость или другое жилье. Кредитный продукт отличается привлекательной процентной ставкой (в пределах 12% - 14%), срок, на который может быть предоставлена ссуда, органичен 30 годами (при этом возраст заемщика на момент окончательного погашения должен составлять не более 75 лет).

Для граждан, принимающих участие в зарплатных (пенсионных) проектах банка, ставка может быть снижена на 1%, есть также определенные льготы для молодых семей. Кроме того, неоспоримым преимуществом кредитной программы является отсутствие необходимости обязательного страхования жизни и здоровья заемщика, однако приобретаемое жилье или залоговая недвижимость должна быть застрахована.

Минимальный взнос по кредиту - от 15% (для молодой семьи минимальный взнос составляет 10%). Кредит можно получить в рублях или в валюте (доллары США, евро), минимальная сумма кредита составляет 45 тыс. рублей, максимальная сумма не может превышать 85% оценочной стоимости залоговой недвижимости.

Программа предполагает специальные условия для:

• Приобретения жилья, построенного с участием средств Сбербанка;
• Получения кредита до 300 тыс. рублей;
• Получения кредита с участием «материнского капитала»

Кредит на приобретение строящегося жилья

Кредитный продукт будет оценен гражданами, которые намерены приобрести жилье на стадии строительства, залогом может являться строящееся жилье или другая недвижимость. Процентная ставка колеблется в пределах 12% - 14%, сумма кредита от 45 тыс. до суммы, не превышающей 85% оценочной стоимости залогового жилья или строящегося жилья. Срок кредитования органичен 30 годами.

Требование к страхованию жизни и здоровья заемщика отсутствуют, однако залоговую недвижимость страховать необходимо. Остальные требования аналогичны требованиям кредитной программы, описанной в предыдущем пункте.

Кредит на строительство жилого дома

Кредит предназначен для граждан, планирующих самостоятельно возводить жилье, и может быть получен на срок до 30 лет, обеспечением может служить как кредитуемое (строящееся) жилье, так и другая недвижимость. Минимальная сумма кредита - 45 тыс. рублей, а максимальная сумма - до 85% оценочной стоимости залогового имущества. Процентная ставка варьируется от 12,5% до 14,5%, есть специальные условия для молодых семей и заемщиков, нуждающихся в сумме до 300 тыс. рублей.

В рамках этого кредитного проекта есть возможность привлекать созаемщиков (не более трех), причем, для расчета платежеспособности используется совокупный доход всех созаемщиков. Традиционно присутствуют специальные условия для участников зарплатных (пенсионных) программ, имеется также возможность получить отсрочку для погашения основной части кредита при увеличении стоимости строительства (документальное подтверждение).

Специальные программы кредитования

Рефинансирование жилищных кредитов

Программа предназначена для погашения кредита на жилье или строительство жилья, предоставленного другим банком. Кредит предоставляется только на жилые помещения, на которые оформлено свидетельство о праве собственности.

Кредит предоставляется на срок до 30 лет, обеспечением служит кредитуемое (строящееся жилье), процентная ставка колеблется от 12,25% до 13,75%, а максимальная сумма кредита не может превышать 80% оценочной стоимости залогового имущества (кредитуемого или строящегося). Средства предоставляются исключительно в рублях.

Загородная недвижимость

Специальная программа, позволяющая приобрести дачу, другое загородное жилье, достроить жилые или иные строения потребительского назначения, приобрести земельный участок. Получить кредит можно под любую форму обеспечения, одобренную Сбербанком (требование обязательного страхования залогового имущества).

Кредит выдается в рублях или в валюте (доллары США, евро), средства можно получить на срок до 30 лет. Процентная ставка варьируется от 12% до 13%, для граждан, не являющихся участниками зарплатных (пенсионных) проектов банка, есть надбавка - процентная ставка повышается на 0,5%. На период до регистрации ипотеки также действует надбавка в размере 1%. Среди особых условий - супруг/супруга заемщика автоматически становится созаемщиком, причем, без учета платежеспособности. Вообще, программа предполагает привлечение созаемщиков, чей доход учитывается как совокупный.

Кредит на приобретение гаража

Кредитная программа предназначена для приобретения гаража либо машиноместа, средства могут быть получены под любое обеспечение, одобренное банком, имущество, передаваемое в залог, страхуется в обязательном порядке. Срок кредитования - до 30 лет, максимальная сумма кредита не может превышать 85% оценочной стоимости залогового имущества. Средства могут быть получены в рублях или в валюте (доллары США, евро).

Действуют специальные условия для гаражей (машиномест), построенных с участием средств Сбербанка (первый взнос от 10% стоимости кредита). Процентные ставки колеблются в диапазоне от 12,5% до 14,5%. Все прочие условия аналогичны условиям кредитной программы, описанной в предыдущем пункте.

Ипотека плюс материнский капитал

Это кредитное предложение, по сути, является модификацией базовых продуктов «Кредиты на готовое жилье» и «Кредиты на строящееся жилье». В отличие от базовых версий, размер предоставляемого кредита может быть увеличен на основании подтверждения первоначального взноса средствами «материнского капитала».

Дополнительными документами для предоставления кредита являются:

• Сертификат на материнский капитал;
• Справка об остатке средств материнского капитала

Для получения этого кредита действуют особые условия:

• Жилье, приобретаемое с помощью кредитных средств, предоставленных Сбербанком, обязательно должно быть оформлено в общую долевую собственность супругов/детей или хотя бы одного заемщика;
• По истечении полугода со дня выдачи кредита средства материнского капитала должны быть перечислены в счет погашения задолженности (для этого необходимо обратиться в отделение Пенсионного фонда РФ).

Военная ипотека

Кредитный продукт с участием государственных средств позволяет военнослужащим оформить ипотеку с помощью средств, выделяемых в рамках программы НИС (Накопительно-ипотечной системы, ФЗ-117). Ссуда выдается исключительно в рублях, обеспечением может служить кредитуемая жилплощадь.

Кредит выдается на срок от 3 месяцев до 20 лет, причем, на момент окончания выплат по этому кредиту военнослужащему должно быть не более 45 лет. Максимальная сумма кредита не может превышать 2 178 000 рублей. Процентная ставка по кредиту составляет 10,5%, первый взнос - от 10%. Привлечение созаемщиков не предусмотрено. Как и во всей линейке ипотечных кредитов Сбербанка, требование к страхованию жизни и здоровья отсутствуют, однако кредитуемое жилье должно быть застраховано.

Заключение

Итак, рассматривая ипотечные продукты Сбербанка, можно сделать следующие выводы. Во-первых, процентные ставки являются довольно привлекательными даже по базовым кредитным программам. Во-вторых, условия получения кредита, требования к стоимости залога, сроки кредитования и требования к финансовому состоянию заемщика весьма однообразны в пределах всей линейки ипотечных кредитов.

Это позволяет легко подобрать среднестатистическому гражданину кредитную программу практически под любые задачи. На страницах официального сайта Сбербанка, где описаны кредитные продукты, имеется удобный калькулятор , позволяющий быстро рассчитать шансы получения кредиты, размер платежей и рассчитать реальные возможности заемщика.

Начало 2014 года является весьма благоприятным периодом для оформления кредита. Кроме того, участие в акциях Сбербанка позволяет дополнительно снизить конечную стоимость кредитного жилья за счет более низкой процентной ставки. В данной статье акции не описаны, поскольку они базируются на основных кредитных продуктах банка и дают определенные преимущества, в первую очередь, молодым семьям, а также тем, кто уже решил приобрести жилье в новостройке.

Какие изменения в государственных ипотечных программах произошли в 2014 году

Социальная ипотека 2014 года молодым учёным

Изменений в программе, помимо ежегодной индексации ставок не произошла. Гос. поддержка по-прежнему направлена на то, чтобы максимально помочь в покупке жилплощади работникам науки, не достигшим планки в 35 лет. В группу входят:

• научные сотрудники;
• преподаватели вузов;
• работники НИИ;
• врачи, ведущие научную деятельность;
• специалисты в сфере высокотехнологичного производства.

Первоначальный взнос по кредиту составит не меньше 10-12% от стоимости покупаемой квартиры. Ежегодные процентные ставки также не изменятся, остановившись на планке 10-11%.

Социальная ипотека 2014 года и материнский капитал

Программа, позволяющая использовать материнский капитал продействует до 2015, возможно, 2016 года. Выплата в этом году была увеличена на 5%, и сейчас она составляет 430 тысяч.

Активно обсуждается возможность отмены ограничения, связанного с невозможностью использовать материнский капитал до достижения ребёнком трёхлетнего возраста.

Социальная ипотека 2014 для молодых учителей

Изменения в этой программе также не предвидятся. Как и в предыдущие годы кредит с льготной ставкой в 8,5 процента годовых будет выдаваться учителям, работающим в гос. и муниципальных учреждениях, и не достигших планки в 35 лет.

Учителя могут получить и субсидию на первоначальный взнос. Размер помощи составит ровно 20% от стоимости покупаемой площади.

Социальная ипотека 2014 года и банки

Не секрет, что банки предлагают заманчивые программы для тех, кто является участником социальной ипотеки. «Льготные» клиенты считаются надёжными, поскольку их софинансирует государство.